Die neue Gesetzgebung besteht hauptsächlich aus der Gesetz Nr. 67-12 für Wohn- und Gewerbemietverträge und die Gesetz Nr. 49-16 für gewerbliche, industrielle und handwerkliche Mietverträge.
Ja. Beide Gesetze verlangen einen schriftlichen Vertrag mit festem Datum.
Laut derArtikel 3 des Gesetzes Nr. 67-12Ein Wohnraum- oder Gewerbemietvertrag muss Folgendes beinhalten:
Die Laufzeit wird von den Vertragsparteien frei festgelegt (Artikel 2, Gesetz Nr. 67-12Bei gewerblichen Mietverträgen erwirbt der Mieter nach einer ununterbrochenen Nutzung von mindestens zwei Jahren das Recht auf Verlängerung (Artikel 4, Gesetz Nr. 49-16).
Nein, ein schriftlicher Vertrag ist nun zwingend erforderlich. Eine mündliche Vereinbarung wäre gesetzeswidrig.Artikel 3 Gesetze 67-12 und 49-16. Die Hauptfolge ist die Schwierigkeit, die Bedingungen des Mietvertrags nachzuweisen, und die Unmöglichkeit, bestimmte beschleunigte Gerichtsverfahren, wie beispielsweise das im Gesetz 67-12 und 49-16 beschriebene Mietrückforderungsverfahren, in Anspruch zu nehmen.Artikel 22 des Gesetzes 67-12.
Der grundlegende Unterschied liegt in der Nutzung des Eigentums und dem anwendbaren Recht.
Es handelt sich um einen einvernehmlichen und schriftlichen Vertrag, durch den ein Vermieter einem Mieter eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum und zur bestimmten Nutzung gegen Miete zur Verfügung stellt. Er regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien gemäß dem anwendbaren Recht (67-12 oder 49-16).
Ein Mietvertrag kann wegen Vertragsbruchs gekündigt werden.Artikel 56 des Gesetzes 67-12 Der Vermieter kann die Kündigung des Mietvertrags verlangen, wenn der Mieter das Objekt anderweitig nutzt, ungenehmigte Umbauten vornimmt, es vernachlässigt oder die Miete nicht zahlt. Bei Gewerbemietverträgen gilt Folgendes:Artikel 8 des Gesetzes 49-16 listet die Fälle auf, in denen der Vermieter wegen Nichtzahlung oder anderer schwerwiegender Verstöße ohne Entschädigung kündigen kann.
Beide Gesetze verlangen einen Vertrag mit einem „bestimmten Datum“, das ihm Beweiskraft verleiht. Ein privater, nicht registrierter Vertrag ist zwischen den Parteien gültig, muss aber, um gegenüber Dritten durchsetzbar zu sein und in bestimmten amtlichen Verfahren verwendet werden zu können, von einer zuständigen Behörde datiert werden.
Die Hauptverpflichtung besteht darin, einen schriftlichen Vertrag abzuschließen (Artikel 3 beider Gesetze) und dass beide Parteien ein gemeinsam vereinbartes beschreibendes Inventar der Räumlichkeiten erstellen, das dem Vertrag beigefügt werden soll (Artikel 7, Gesetz 67-12 und Artikel 3, Gesetz 49-16).
Dies ist eine detaillierte Beschreibung des Zustands der Immobilie zum Zeitpunkt des Einzugs durch den Mieter. Sie ist unerlässlich, da sie als Nachweis dient. Wird sie nicht erstellt,Artikel 8 des Gesetzes 67-12 setzt voraus, dass der Mieter das Objekt in gutem Zustand erhalten hat.
Ja, das muss ausdrücklich angegeben werden. Die Folgen des Mietvertragsendes sind unterschiedlich: Bei einem Wohnraummietvertrag muss der Vermieter bei Vorliegen eines triftigen Grundes stets eine formelle Kündigung aussprechen. Bei einem Gewerbemietvertrag ist der Ablauf der Mietzeit Voraussetzung dafür, dass der Mieter sein Verlängerungsrecht ausüben kann.
Die Gesetz Nr. 67-12 gilt ausdrücklich für möblierte und unmöblierte Immobilien zur Wohn- oder gewerblichen Nutzung (Artikel 1Es gelten die allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen.
Das vorrangige Recht besteht darin, Miete und Gebühren pünktlich einzuziehen (Artikel 12Der Vermieter hat außerdem das Recht, den Mietvertrag zu kündigen und das Objekt zurückzufordern, wenn der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt (Artikel 56) oder für den persönlichen Gebrauch unter strengen Bedingungen (Artikel 45).
Der Vermieter muss:
Das Gesetz räumt dem Vermieter kein Zutrittsrecht ohne Zustimmung des Mieters ein. Das Recht des Mieters auf ungestörten Besitz (Artikel 9) bedeutet, dass der Vermieter nicht nach Belieben eintreten kann. Der Zugang für notwendige Reparaturen muss mit dem Mieter vereinbart werden (Artikel 17).
Der Vermieter ist für alle Reparaturen verantwortlich, die für den Erhalt und die Instandhaltung des Gebäudes notwendig sind (Artikel 10Dies betrifft im Allgemeinen größere strukturelle Reparaturen, Dacharbeiten, Sanitärinstallationen usw., im Gegensatz zu kleineren Reparaturen, die in der Verantwortung des Mieters liegen.
Der Vermieter kann den Mietvertrag zur Unterbringung von sich selbst, seinem Ehepartner, seinen direkten Vorfahren, seinen direkten Nachkommen oder seinen gesetzlichen Angehörigen unter den in diesem Vertrag festgelegten strengen Bedingungen kündigen. Artikel 45 und 49 des Gesetzes 67-12Dazu gehören der Besitz der Immobilie für mindestens 18 Monate und die Tatsache, dass der vorgesehene Bewohner keine alternative geeignete Unterkunft hat.
Der Vermieter kann ein beschleunigtes Mieteinziehungsverfahren einleiten. Dazu beantragt er beim zuständigen Richter die Zustellung einer förmlichen Zahlungsaufforderung an den Mieter. Zahlt der Mieter nicht, kann der Vermieter einen Zahlungsbefehl erwirken.Artikel 22 bis 27, Gesetz 67-12Wiederholte Nichtzahlung ist ebenfalls ein gültiger Grund für eine Räumung (Artikel 45).
Die Kaution muss dem Mieter innerhalb eines Monats nach Rückgabe des Mietobjekts zurückerstattet werden. Der Vermieter kann vom Mieter geschuldete Beträge für Miete oder Reparaturen abziehen, sofern diese rechtlich gerechtfertigt sind (Artikel 20, Gesetz 67-12).
Der Vermieter muss dem Mieter Gewährleistung gegen Mängel gewähren, die die Nutzung des Mietobjekts erheblich beeinträchtigen (Artikel 9, Gesetz 67-12).
Ja. Der Mietvertrag wird jedoch mit dem neuen Eigentümer zu denselben Bedingungen fortgeführt. Die Rechte des Mieters bleiben vom Verkauf unberührt.Artikel 4, Gesetz 67-12).
Der Vermieter ist für die Instandhaltung des Gebäudes und der Gemeinschaftsflächen verantwortlich. Die Kosten werden in der Regel in Form von Mietkosten an die Mieter weitergegeben, deren Art im Mietvertrag festgelegt werden muss.Artikel 3).
Dies ist die Gesetz Nr. 49-16, erlassen durch Dahir Nr. 1-16-99, das für die Vermietung von Räumlichkeiten zur gewerblichen, industriellen oder handwerklichen Nutzung gilt.
Das vorliegende Gesetz definiert den Begriff „Goodwill“ nicht, da dieser im marokkanischen Handelsgesetzbuch definiert ist.Artikel 8 des Gesetzes 49-16 deutet darauf hin, dass der Verlust von Kunden und Firmenwert ein Schlüsselelement ist, und dieArtikel 7 zeigt, dass der Wert des Unternehmens, basierend auf den Steuererklärungen, für die Berechnung der Entschädigung bei Zwangsräumung von zentraler Bedeutung ist.
Der Mieter erwirbt das Recht auf Verlängerung nach dem Nachweis zwei aufeinanderfolgende Jahre Bezug. Diese Bedingung entfällt, wenn der Mieter einen Geldbetrag im Austausch für das Recht zur Anmietung gezahlt hat (oft als „Schlüsselgeld“ oder „Schlüsselgeld“ bezeichnet) (Artikel 4).
Die Entschädigung muss dem Schaden entsprechen, der dem Mieter durch die Räumung entstanden ist.Artikel 7 wird darin angegeben, dass dies den Wert des Unternehmens (basierend auf den Steuererklärungen der letzten vier Jahre), Renovierungskosten, verlorene Vermögenswerte des Unternehmens und Umzugskosten umfasst.
Das Gesetz enthält keine Bestimmung, die es dem Vermieter erlaubt, einen Gewerbemieter zur privaten Wohnnutzung in der gleichen Weise wie Gesetz 67-12 zu kündigen. Eine Kündigung ist bei Abriss und Wiederaufbau möglich (Artikel 9) oder wenn das Gebäude eine Sicherheitsgefahr darstellt (Artikel 13), aber dies löst ein Vorrecht für den Mieter im neuen Gebäude oder eine vollständige Entschädigung für die Räumung aus.
Der Mieter darf die Geschäftstätigkeit nicht ohne Zustimmung des Vermieters ändern. Es kann dem Mieter jedoch gestattet werden, ergänzende oder verwandte Tätigkeiten aufzunehmen, sofern diese mit dem Gebäude vereinbar sind. Der Mieter muss den Vermieter darüber informieren, der zwei Monate Zeit hat, Einspruch zu erheben.Artikel 22).
Die Mietanpassung unterliegt dem Gesetz Nr. 07-03. Wenn jedoch die Untermiete eine höhere Miete als die Hauptmiete aufweist, hat der Vermieter das Recht, eine Erhöhung der Hauptmiete zu verlangen (Artikel 24Fügt der Mieter darüber hinaus neue zulässige Aktivitäten hinzu, kann der Vermieter eine erneute Mietanpassung verlangen (Artikel 23).
Der Vermieter muss dem Mieter eine Kündigungsmitteilung zukommen lassen, in der der Kündigungsgrund angegeben wird und eine Kündigungsfrist von 15 Tagen bei Nichtzahlung oder Einsturzgefahr bzw. 3 Monaten bei anderen schwerwiegenden Gründen wie dem Wunsch nach Abriss und Neubau vorgesehen ist.Artikel 26Wenn der Mieter der Kündigung nicht nachkommt, muss der Vermieter die Angelegenheit vor Gericht bringen, um die Gültigkeit der Kündigung zu bestätigen.
Wenn der Vermieter einen Mietvertrag kündigen möchte, in dem ein Unternehmen mit eingetragenen Gläubigern besteht, muss er diese Gläubiger informieren. Die Gläubiger können der direkten Auszahlung einer Räumungsentschädigung an den Mieter widersprechen und sicherstellen, dass ihre Forderungen zuerst beglichen werden.Artikel 29 und 30).
Die Hauptpflichten des Mieters sind folgende:
Zahlt der Mieter die Miete nicht fristgerecht, kann der Vermieter ein formelles Mahnverfahren einleiten. Erfolgt die Zahlung nicht innerhalb der in der Mahnung genannten Frist, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten, um einen Zahlungsbefehl zu erwirken und gegebenenfalls den Mietvertrag zu kündigen.Artikel 22 ff.Wiederholte Nichtzahlung ist ein schwerwiegender Grund, der die Kündigung des Vertrags rechtfertigen kann.Artikel 56).
Nein, der Mieter darf ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters keine baulichen Veränderungen oder Ausstattungsänderungen am Mietobjekt vornehmen. Im Falle ungenehmigter Veränderungen kann der Vermieter verlangen, dass das Mietobjekt auf Kosten des Mieters in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt wird, oder die vorgenommenen Änderungen ohne Entschädigung einbehalten.Artikel 15Wesentliche und nicht genehmigte Änderungen können einen Kündigungsgrund darstellen (Artikel 56).
Der Mieter ist für „Mieterreparaturen“ verantwortlich, d. h. für kleinere Reparaturen und routinemäßige Instandhaltungsarbeiten, die nicht auf das Alter oder einen Baumängel zurückzuführen sind. Dazu gehören beispielsweise die Instandhaltung von Sanitär- und Elektroinstallationen, der Austausch zerbrochener Fenster oder die Pflege des Anstrichs (Artikel 16Größere Reparaturen bleiben weiterhin in der Verantwortung des Vermieters (Artikel 10).
Wenn der Vermieter die von ihm zu tragenden Reparaturen (größere Reparaturen usw.) nicht durchführt, muss der Mieter zunächst eine formelle Mitteilung senden. Geschieht nichts, kann der Mieter gerichtlich vorgehen, um die Genehmigung zur Durchführung der Arbeiten in Eigenregie zu erhalten und die Kosten bis zu einer vom Richter festgelegten Höchstgrenze von der Miete abzuziehen.Artikel 18).
Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Schlüssel und das Mietobjekt im gleichen Zustand wie bei Einzug gemäß dem Übergabeprotokoll zurückgeben. Werden Schäden festgestellt, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind, können die Reparaturkosten von der Kaution abgezogen werden.Artikel 19).
Ja, der Mieter hat das Recht, Verwandte unterzubringen; dies gehört zum ungestörten Genuss des Mietobjekts. Es darf sich dabei jedoch nicht um eine verdeckte Untervermietung handeln. Das Gesetz verbietet die Untervermietung oder Abtretung des Mietvertrags ohne die schriftliche Zustimmung des Vermieters (Artikel 39).
Die Nutzung des Mietobjekts für einen anderen als den im Mietvertrag festgelegten Zweck (z. B. die Umwandlung einer Wohnimmobilie in eine Gewerbeimmobilie) stellt eine schwerwiegende Verletzung der Mieterpflichten dar. Dies berechtigt den Vermieter zur gerichtlichen Kündigung des Mietvertrags.Artikel 56).
Die Höhe der anfänglichen Miete wird zwischen Vermieter und Mieter frei vereinbart. Diese Höhe muss, wie gesetzlich vorgeschrieben, im Mietvertrag klar angegeben werden.Artikel 3 des Gesetzes Nr. 67-12.
Ja.
Die Bedingungen sind eine gegenseitige Vereinbarung zwischen den Parteien oder, falls diese nicht zustande kommt, die Einhaltung einer dreijährigen Kündigungsfrist für Wohn-/Gewerbemietverträge. Liegt die Miete deutlich mindestens ein Drittel unter dem tatsächlichen Mietwert, kann der Vermieter außerdem eine Überprüfung verlangen, um sie an den Marktpreis anzupassen.Artikel 37, Gesetz 67-12).
Bei Wohn- und Gewerbemietverträgen wird die Erhöhung anhand eines gesetzlich festgelegten Referenzindex berechnet. Die Erhöhungsrate darf nicht niedriger sein als 8 % für Wohnimmobilien und zu 10 % für Räumlichkeiten, die zu beruflichen Zwecken genutzt werden (Artikel 34, Gesetz 67-12Für den gewerblichen Sektor richtet sich die Berechnung nach Gesetz Nr. 07-03.
Die Anpassung erfolgt entweder durch eine schriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien oder, im Falle einer Uneinigkeit, durch Anrufung des zuständigen Gerichts durch eine der Parteien zur Festsetzung der neuen Miete gemäß den gesetzlichen Bestimmungen.
Dies ist ein offizieller Referenzindex (dessen Wert durch Verordnungen festgelegt wird), der als Grundlage für die Berechnung der maximal zulässigen Erhöhungsrate während der dreijährigen Mietüberprüfung für Wohn- oder Gewerbemietverträge dient, wie gesetzlich vorgeschrieben.Artikel 34 des Gesetzes 67-12.
Ja. Wenn der Mieter mit der vom Vermieter vorgeschlagenen Mieterhöhung nicht einverstanden ist (sofern keine vorherige Vereinbarung getroffen wurde), kann er diese ablehnen. Es obliegt dann dem Vermieter, die Angelegenheit vor Gericht zu bringen, um die Mieterhöhung zu rechtfertigen, und der Mieter kann seine Argumente vortragen.
Hierbei handelt es sich um Kosten im Zusammenhang mit der Nutzung des Objekts und der Gemeinschaftsflächen, die der Mieter zusätzlich zur Miete trägt. Das Gesetz sieht keine abschließende Aufzählung vor, aber…Artikel 3 des Gesetzes 67-12 Voraussetzung ist, dass ihre Art im Vertrag genau angegeben wird. Typischerweise decken sie die Kosten für Wasser und Strom in Gemeinschaftsbereichen, Reinigung, Aufzugswartung usw. ab.
Das Gesetz legt die Zuteilungsmethode nicht fest. Diese ist in der Regel in der Hausordnung des Gebäudes geregelt und muss gemäß dem Transparenzgebot im Mietvertrag wiederholt oder präzisiert werden.Artikel 3 des Gesetzes 67-12.
Eine Mietquittung ist ein Dokument, das die Zahlung von Miete und Gebühren bestätigt. OBLIGATORISCH. L'Artikel 11 des Gesetzes Nr. 67-12 verpflichtet den Vermieter, dem Mieter auf einfache Anfrage eine Aufstellung der gezahlten Beträge auszuhändigen.
Mögliche Verstöße gegen seine Pflichten (unbezahlte Miete, Schadensersatz). Bei Wohn-/Gewerbemietverträgen beträgt der Betrag darf zwei Monatsmieten nicht überschreiten. (Artikel 20, Gesetz 67-12).
Bei Wohn-/Gewerbemietverträgen muss die Kaution innerhalb einer bestimmten Frist an den Mieter zurückgezahlt werden. maximale Laufzeit von einem Monat ab dem Datum der Rückgabe der Schlüssel (Artikel 20, Gesetz 67-12).
Der Vermieter kann die Kaution ganz oder teilweise einbehalten, um ausstehende Mieten oder Nebenkosten zu decken oder um die Kosten für die Beseitigung von Schäden zu decken, die vom Mieter verursacht wurden. Jede Einbehaltung muss ordnungsgemäß erfolgen. rechtlich gerechtfertigtentweder durch gegenseitige Vereinbarung oder durch Gerichtsentscheidung (Artikel 20 und 21, Gesetz 67-12).
Eine Kündigungsmitteilung ist ein förmlicher Akt, durch den eine Partei (meistens der Vermieter) die andere über ihre Absicht informiert, den Vertrag zu beenden.
Das ist ein vorzeitiges Ausscheiden und ein Vertragsbruch.
Das Übergabeprotokoll ist ein Dokument, das den Zustand des Mietobjekts bei Rückgabe durch den Mieter beschreibt. Es wird mit dem Einzugsprotokoll verglichen. Bei einem Wohn-/Gewerbemietvertrag ist es OBLIGATORISCH und muss auf widersprüchliche Weise festgestellt werden (Artikel 19, Gesetz 67-12).
Stellt die Wohnungsübergabe Schäden fest, die dem Mieter zuzuschreiben sind (über normale Abnutzung hinaus), ist der Vermieter berechtigt, die Kosten für die notwendigen Reparaturen von der Kaution abzuziehen. Dieser Betrag muss belegt werden (z. B. durch einen Kostenvoranschlag oder eine Rechnung). Reicht die Kaution nicht aus, kann der Vermieter den Differenzbetrag vom Mieter einfordern.Artikel 21, Gesetz 67-12).
Dieses Konzept gilt vor allem für gewerbliche Mietverträge.
Die Entschädigung bei Zwangsräumung ist ein Geldbetrag, den der Vermieter dem Mieter schuldet. Kautionsgeschäft um ihn für den Verlust seines Geschäfts zu entschädigen. Sie wird fällig, wenn der Vermieter die Verlängerung des Mietvertrags ohne einen schwerwiegenden und legitimen Grund (im Sinne von Artikel 8 des Gesetzes 49-16) ablehnt (Artikel 7, Gesetz 49-16).
Laut derArtikel 7 des Gesetzes Nr. 49-16Die Entschädigung muss dem entstandenen Schaden entsprechen. Sie umfasst insbesondere:
Der Verkauf der Immobilie beendet den Mietvertrag nicht. Der neue Eigentümer übernimmt alle Rechte und Pflichten des ehemaligen Vermieters. Der Mietvertrag wird unter den gleichen Bedingungen mit dem neuen Eigentümer fortgesetzt. Dies ist der Grundsatz „Verkauf beendet Mietvertrag nicht“.Artikel 4, Gesetz 67-12).
Nein. Weder Gesetz Nr. 67-12 (Wohn-/Gewerbeimmobilien) noch Gesetz Nr. 49-16 (Gewerbeimmobilien) sehen ein allgemeines Vorkaufsrecht für den Mieter im Falle des Verkaufs der Immobilie vor. Gesetz Nr. 49-16 räumt jedoch ein Prioritätsrecht dem aufgrund des Abrisses zwangsgeräumten Gewerbemieter wird Vorrang bei der Anmietung von Wohnungen im neu errichteten Gebäude eingeräumt (Artikel 10).
Für beide Arten von Mietverträgen (Wohn-/Gewerbe- und Gewerbemietverträge) ist die zuständige Gerichtsbarkeit die Gericht erster Instanz des Ortes, an dem sich das Mietobjekt befindet. Dies ist das ordentliche Gericht für Mietstreitigkeiten.
Das Gesetz Nr. 67-12 (Wohn-/Gewerberecht) sieht kein systematisches, obligatorisches Schlichtungsverfahren vor Einleitung eines Gerichtsverfahrens vor. Es fördert jedoch gütliche Einigungen (beispielsweise bei Mietanpassungen).Artikel 34Bei gewerblichen Mietverträgen ist ein Schlichtungsverfahren in den meisten Fällen kein obligatorischer vorgerichtlicher Schritt. Die Parteien können es jedoch freiwillig in Anspruch nehmen.
Es ist ein spezifisches und beschleunigtes Verfahren geplant.
Eine Zwangsräumung ist immer das Ergebnis einer Gerichtsentscheidung.
Die Verjährungsfristen variieren je nach Art des Rechtsstreits:
Der Gerichtsvollzieher (in manchen Kontexten auch „Justizagent“ genannt) spielt in mehreren Phasen eine entscheidende Rolle:
Es gelten die üblichen Rechtsmittel nach marokkanischem Recht:
Sobald das Urteil, das die Räumung anordnet, rechtskräftig und vollstreckbar ist:
Das summarische Verfahren ist ein Eilverfahren, das eine schnelle vorläufige Entscheidung ermöglicht, ohne die Begründetheit des Streitfalls zu prüfen. In Mietangelegenheiten werden sie häufig angewendet, um:
Amal Anouide ist Rechtsanwältin und Mitglied der Anwaltskammer Safi. Sie verfügt über mehr als 13 Jahre Berufserfahrung und ist in allen marokkanischen Gerichtsbarkeiten (Safi, Casablanca, Rabat, Marrakesch) tätig. Ihre Tätigkeitsschwerpunkte liegen im Familien-, Straf-, Immobilien- und Wirtschaftsrecht. Ihre Kanzlei bietet spezialisierte Unterstützung für im Ausland lebende Marokkaner und ausländische Staatsangehörige, einschließlich Online-Beratungen. Sie ist bekannt für ihre Sorgfalt und ihr Einfühlungsvermögen und hat eine Google-Bewertung von 5,0.
