La nueva legislación consiste principalmente en: Ley N° 67-12 para arrendamientos residenciales y comerciales y el Ley N° 49-16 para arrendamientos comerciales, industriales y artesanales.
Sí. Ambas leyes requieren un contrato escrito con una fecha fija.
Según elArtículo 3 de la Ley Nº 67-12Un contrato de arrendamiento residencial o comercial debe incluir:
La duración la determinan libremente las partes en el contrato (Artículo 2, Ley N° 67-12En los contratos de arrendamiento comerciales, el inquilino adquiere el derecho a la renovación después de una ocupación consecutiva de al menos dos años (Artículo 4, Ley N° 49-16).
No, ahora es obligatorio un contrato escrito. Un acuerdo verbal violaría la ley.Artículo 3 Leyes 67-12 y 49-16. La principal consecuencia es la dificultad para probar los términos del contrato de arrendamiento y la imposibilidad de utilizar ciertos procedimientos legales acelerados, como el procedimiento de recuperación de alquileres descrito en laArtículo 22 de la Ley 67-12.
La diferencia fundamental radica en el uso del inmueble y la legislación aplicable.
Es un contrato consensual y escrito mediante el cual el arrendador pone una propiedad a disposición del inquilino por un período y uso específicos, a cambio de una renta. Detalla los derechos y obligaciones de ambas partes según lo define la legislación aplicable (67-12 o 49-16).
Un contrato de arrendamiento puede rescindirse por incumplimiento del contrato.Artículo 56 de la Ley 67-12 permite al arrendador solicitar la rescisión si el inquilino utiliza la propiedad para otros fines, realiza modificaciones no autorizadas, la descuida o no paga la renta. En el caso de los contratos de arrendamiento comerciales, laArtículo 8 de la Ley 49-16 enumera los casos en los que el arrendador puede desalojar sin indemnización por falta de pago u otros incumplimientos graves.
Ambas leyes exigen un contrato con fecha cierta, lo que le otorga valor probatorio. Un contrato privado, no registrado, es válido entre las partes, pero para que sea oponible a terceros y se utilice en ciertos procedimientos oficiales, su fecha debe estar certificada por una autoridad competente.
La obligación principal es establecer un contrato escrito (Artículo 3 de ambas leyes) y que ambas partes elaboren conjuntamente un inventario descriptivo del inmueble, que se adjuntará al contrato (Artículo 7, Ley 67-12 y Artículo 3, Ley 49-16).
Esta es una descripción detallada del estado de la propiedad al momento de la toma de posesión del inquilino. Es crucial porque sirve como prueba. De no hacerse, el inquilino...Artículo 8 de la Ley 67-12 presupone que el inquilino recibió el inmueble en buen estado.
Sí, debe especificarse. Las consecuencias de la finalización del plazo varían: en un contrato de arrendamiento residencial, el arrendador siempre debe notificar formalmente la rescisión con una causa justificada. En un contrato de arrendamiento comercial, el vencimiento del plazo es un requisito previo para que el inquilino ejerza su derecho a la renovación.
La Ley N° 67-12 Se aplica explícitamente a propiedades amuebladas y no amuebladas para uso residencial o profesional (Artículo 1Se aplican las reglas generales de la ley.
El derecho principal es cobrar el alquiler y los cargos a tiempo (Artículo 12El propietario también tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento y recuperar la propiedad si el inquilino no cumple con sus obligaciones (Artículo 56) o para uso personal bajo estrictas condiciones (Artículo 45).
El arrendador deberá:
La ley no otorga al arrendador el derecho de acceso sin el consentimiento del inquilino. El derecho del inquilino al disfrute pacífico (Artículo 9) implica que el arrendador no puede entrar a voluntad. El acceso para las reparaciones necesarias debe acordarse con el inquilino.Artículo 17).
El propietario es responsable de todas las reparaciones necesarias para la conservación y el mantenimiento del edificio (Artículo 10). Por lo general, esto se refiere a reparaciones estructurales importantes, techado, plomería, etc., a diferencia de reparaciones menores que son responsabilidad del inquilino.
El arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento para alojarse a sí mismo, a su cónyuge, a sus ascendientes directos, a sus descendientes directos o a sus dependientes legales, sujeto a las estrictas condiciones establecidas en el Artículos 45 y 49 de la Ley 67-12Entre ellos se incluyen la posesión de la propiedad durante al menos 18 meses y el hecho de que el ocupante previsto no disponga de un alojamiento alternativo adecuado.
El arrendador puede iniciar un procedimiento específico y acelerado de recuperación de la renta. Esto implica solicitar una orden del juez presidente para notificar al inquilino un requerimiento formal de pago. Si el inquilino no paga, el arrendador puede obtener una orden de pago.Artículos 22 a 27, Ley 67-12El impago reiterado también es motivo válido de desalojo (Artículo 45).
La fianza deberá ser devuelta al inquilino en el plazo máximo de un mes a partir de la fecha de la recuperación de la propiedad. El arrendador podrá deducir cualquier cantidad adeudada por el inquilino en concepto de alquiler o reparaciones, siempre que estén legalmente justificadas.Artículo 20, Ley 67-12).
El arrendador debe garantizar al arrendatario contra los defectos que dificulten significativamente el uso del inmueble (Artículo 9, Ley 67-12).
Sí. Sin embargo, el contrato de arrendamiento continúa con el nuevo propietario bajo los mismos términos y condiciones. Los derechos del inquilino no se ven afectados por la venta.Artículo 4, Ley 67-12).
El arrendador es responsable del mantenimiento del edificio y sus zonas comunes. Los costes suelen repercutirse en los inquilinos en forma de alquiler, cuya naturaleza debe especificarse en el contrato de arrendamiento.Artículo 3).
Este es el Ley N° 49-16, promulgada por el Dahir nº 1-16-99, que se aplica a los contratos de arrendamiento de locales destinados a uso comercial, industrial o artesanal.
La ley prevista no define el fondo de comercio, tal como se define en el Código de Comercio marroquí. Sin embargo,Artículo 8 de la Ley 49-16 indica que la pérdida de clientes y de buena voluntad es un elemento clave, y laArtículo 7 demuestra que el valor de la empresa, basado en las declaraciones de impuestos, es central para el cálculo de la indemnización por desalojo.
El inquilino adquiere el derecho a la renovación tras acreditar dos años consecutivos Ocupación. Esta condición se exime si el inquilino ha pagado una suma de dinero a cambio del derecho de arrendamiento (a menudo llamado "dinero llave" o "dinero llave").Artículo 4).
La indemnización debe ser igual a la pérdida sufrida por el inquilino como consecuencia del desalojo.Artículo 7 especifica que esto incluye el valor del negocio (basado en las declaraciones de impuestos de los últimos cuatro años), los costos de renovación, los activos perdidos del negocio y los costos de mudanza.
La ley no contiene una disposición que permita al arrendador desalojar a un inquilino comercial para uso residencial personal de la misma manera que la Ley 67-12. El desalojo es posible por demolición y reconstrucción.Artículo 9) o si el edificio presenta un riesgo de seguridad (Artículo 13), pero esto genera un derecho de prioridad para el inquilino en el nuevo edificio o una indemnización total por desalojo.
El inquilino no puede cambiar la actividad comercial sin el consentimiento del arrendador. Sin embargo, se le puede permitir añadir actividades complementarias o relacionadas, siempre que sean compatibles con el edificio, informando al arrendador, quien tiene dos meses para oponerse.Artículo 22).
La revisión de la renta está sujeta a la Ley N.° 07-03. Sin embargo, si un subarrendamiento tiene una renta más alta que el contrato de arrendamiento principal, el arrendador tiene derecho a solicitar un aumento de la renta principal.Artículo 24Además, si el inquilino añade nuevas actividades permitidas, el propietario puede solicitar un nuevo ajuste del alquiler (Artículo 23).
El propietario debe dar al inquilino un aviso de terminación indicando el motivo y estableciendo un período de preaviso de 15 días por falta de pago o peligro de derrumbe, o 3 meses por otras razones graves como el deseo de demoler y reconstruir (Artículo 26). Si el inquilino no cumple, el propietario debe llevar el asunto a los tribunales para validar el aviso de terminación.
Si el arrendador desea rescindir un contrato de arrendamiento en el que existe un negocio con acreedores registrados, deberá informar a dichos acreedores. Estos podrán oponerse al pago de la indemnización por desalojo directamente al inquilino, asegurándose de que sus reclamaciones se liquiden primero.Artículos 29 y 30).
Las principales obligaciones del inquilino son las siguientes:
Si el inquilino no paga la renta a tiempo, el arrendador puede iniciar un procedimiento de requerimiento de pago. Si el pago no se realiza dentro del plazo especificado en el requerimiento, el arrendador puede emprender acciones legales para obtener una orden de pago y, potencialmente, la rescisión del contrato de arrendamiento.Artículos 22 y siguientesEl impago reiterado es un motivo grave que puede justificar la resolución del contrato.Artículo 56).
No, el inquilino no puede realizar modificaciones en la estructura ni en el equipamiento de la propiedad sin el consentimiento previo por escrito del propietario. En caso de modificaciones no autorizadas, el propietario puede exigir que la propiedad se restaure a su estado original a expensas del inquilino o conservar las mejoras sin pagar compensación.Artículo 15Las modificaciones sustanciales y no autorizadas pueden constituir motivo de rescisión del contrato de arrendamiento (Artículo 56).
El inquilino es responsable de las "reparaciones del inquilino", es decir, reparaciones menores y mantenimiento rutinario que no se deban a la antigüedad ni a un defecto de construcción. Esto incluye, por ejemplo, el mantenimiento de las instalaciones de plomería y electricidad, la sustitución de ventanas rotas o el mantenimiento de la pintura.Artículo 16Las reparaciones importantes siguen siendo responsabilidad del propietario (Artículo 10).
Si el arrendador no realiza las reparaciones de su responsabilidad (reparaciones importantes, etc.), el inquilino debe enviar previamente un requerimiento formal. Si no se hace nada, el inquilino puede emprender acciones legales para obtener autorización para realizar las obras él mismo y deducir su coste de la renta, hasta el límite establecido por el juez.Artículo 18).
Al finalizar el contrato de arrendamiento, el inquilino deberá devolver las llaves y la propiedad en las mismas condiciones en que se encontraba al entrar, según el inventario de entrada. Si se detectan daños que no se deban al desgaste normal, el coste de las reparaciones podrá deducirse del depósito de seguridad.Artículo 19).
Sí, el inquilino tiene derecho a alojar a familiares; esto forma parte del disfrute pacífico de la propiedad. Sin embargo, esto no debe convertirse en un subarrendamiento encubierto. La ley prohíbe estrictamente subarrendar o ceder el contrato de arrendamiento sin el consentimiento por escrito del arrendador.Artículo 39).
El uso de la propiedad para un fin distinto al estipulado en el contrato (por ejemplo, la conversión de una vivienda en una comercial) constituye un incumplimiento grave de las obligaciones del inquilino. Esto otorga al arrendador motivos legítimos para solicitar la resolución judicial del contrato de arrendamiento.Artículo 56).
El importe inicial del alquiler se determina libremente mediante acuerdo entre el arrendador y el inquilino. Este importe debe constar claramente en el contrato de arrendamiento, conforme a lo dispuesto por la ley.Artículo 3 de la Ley Nº 67-12.
Sí.
Las condiciones son un acuerdo mutuo entre las partes o, en su defecto, el cumplimiento de un plazo de preaviso de tres años para los arrendamientos residenciales/comerciales. Si el alquiler es claramente inferior en al menos un tercio al valor real del alquiler, el arrendador también puede solicitar una revisión para ajustarlo al precio de mercado.Artículo 37, Ley 67-12).
Para los arrendamientos residenciales y comerciales, el aumento se calcula con base en un índice de referencia establecido por reglamento. La tasa de aumento no puede ser inferior a 8% para locales residenciales y a 10% para locales utilizados con fines profesionales (Artículo 34, Ley 67-12). Para el sector comercial, el cálculo depende de la ley nº 07-03.
La revisión se realiza mediante acuerdo escrito entre las partes o, en caso de desacuerdo, mediante remisión al tribunal competente por una de las partes para que fije la nueva renta de acuerdo con las disposiciones de la ley.
Se trata de un índice de referencia oficial (cuyo valor se fija reglamentariamente) que sirve de base para calcular la tasa máxima de incremento permitida durante la revisión trienal de los alquileres de los contratos de arrendamiento de vivienda o comercial, según lo estipulado por la ley.Artículo 34 de la Ley 67-12.
Sí. Si el inquilino no está de acuerdo con el aumento de renta propuesto por el arrendador (a falta de acuerdo previo), puede rechazarlo. El arrendador deberá entonces llevar el asunto a los tribunales para validar el aumento de renta, y el inquilino podrá presentar sus argumentos.
Estos son los costos relacionados con el uso de la propiedad y las áreas comunes que el inquilino paga además de la renta. La ley no proporciona una lista exhaustiva, pero...Artículo 3 de la Ley 67-12 Requiere que su naturaleza se especifique en el contrato. Normalmente cubren los gastos de agua y electricidad de las zonas comunes, limpieza, mantenimiento del ascensor, etc.
La ley no especifica el método de asignación. Este suele definirse en el reglamento de condominios del edificio y debe reiterarse o aclararse en el contrato de arrendamiento, de conformidad con la obligación de transparencia.Artículo 3 de la Ley 67-12.
Un recibo de alquiler es un documento que confirma el pago del alquiler y los cargos. Es OBLIGATORIO. El'Artículo 11 de la Ley Nº 67-12 obliga al arrendador a proporcionárselo al inquilino a simple solicitud, detallando las sumas pagadas.
Posibles incumplimientos de sus obligaciones (impago de alquiler, daños y perjuicios). En el caso de arrendamientos residenciales/comerciales, su importe no puede exceder dos meses de alquiler (Artículo 20, Ley 67-12).
Para los contratos de arrendamiento residenciales/comerciales, el depósito de seguridad debe devolverse al inquilino dentro de un período máximo de un mes a partir de la fecha de devolución de las llaves (Artículo 20, Ley 67-12).
El arrendador podrá retener la totalidad o parte del depósito de garantía para compensar cualquier suma adeudada por alquiler o gastos impagos, o para cubrir el coste de la reparación de daños causados por el inquilino. Cualquier retención deberá ser legalmente justificadoya sea de mutuo acuerdo o por decisión judicial (Artículos 20 y 21 de la Ley 67-12).
Un aviso de terminación es un acto formal mediante el cual una parte (generalmente el propietario) notifica a la otra su intención de finalizar el contrato.
Es una salida anticipada y un incumplimiento del contrato.
El informe de inspección de salida es un documento que describe el estado de la propiedad al momento de su devolución por el inquilino. Se compara con el informe de inspección de entrada. En el caso de un contrato de arrendamiento residencial/comercial, es... OBLIGATORIO y debe establecerse de manera contradictoria (Artículo 19, Ley 67-12).
Si la inspección de salida revela daños atribuibles al inquilino (más allá del desgaste normal), el arrendador tiene derecho a deducir el coste de las reparaciones necesarias de la fianza. Este importe debe justificarse (mediante un presupuesto o una factura). Si la fianza es insuficiente, el arrendador puede reclamar el importe restante al inquilino.Artículo 21, Ley 67-12).
Este concepto se aplica principalmente a los arrendamientos comerciales.
La indemnización por desalojo es una suma de dinero que el propietario debe al inquilino de un inmueble. fianza comercial Para compensarlo por la pérdida de su negocio. Se debe cuando el arrendador se niega a renovar el contrato de arrendamiento sin tener una razón seria y legítima (según lo definido en el artículo 8 de la Ley 49-16) para hacerlo.Artículo 7, Ley 49-16).
Según elArtículo 7 de la Ley Nº 49-16La indemnización debe ser igual al daño sufrido. Incluye, en particular:
La venta de la propiedad no rescinde el contrato de arrendamiento. El nuevo propietario asume todos los derechos y obligaciones del anterior arrendador. El contrato de arrendamiento continúa en las mismas condiciones con el nuevo propietario. Este es el principio de que "la venta no rescinde el contrato de arrendamiento".Artículo 4, Ley 67-12).
No. Ni la Ley n.º 67-12 (residencial/profesional) ni la Ley n.º 49-16 (comercial) prevén un derecho general de tanteo para el inquilino en caso de venta del inmueble. Sin embargo, la Ley n.º 49-16 otorga un derecho de prioridad al inquilino comercial desalojado debido a la demolición, permitiéndole prioridad para el arrendamiento en el edificio recién reconstruido (Artículo 10).
Para ambos tipos de arrendamientos (residencial/profesional y comercial), la jurisdicción competente es la Tribunal de Primera Instancia del lugar donde se ubica la propiedad arrendada. Este es el tribunal ordinario para litigios de alquiler.
La Ley n.º 67-12 (residencial/profesional) no prevé un procedimiento sistemático de conciliación obligatoria antes de cualquier acción legal. Sin embargo, fomenta los acuerdos amistosos (por ejemplo, para las revisiones de alquileres).Artículo 34En el caso de los arrendamientos comerciales, la conciliación tampoco es un paso prelitigante obligatorio para la mayoría de las disputas. Las partes pueden recurrir a ella voluntariamente.
Está previsto un procedimiento específico y acelerado.
El desalojo es siempre el resultado de una decisión judicial.
Los plazos de prescripción varían según la acción:
El alguacil (llamado "agente judicial" en algunos contextos) desempeña un papel crucial en varias etapas:
Se aplican los recursos legales estándar según la legislación marroquí:
Una vez que la sentencia que ordena el desalojo sea firme y ejecutoria:
El procedimiento sumario es un procedimiento de urgencia que permite una resolución provisional rápida que no resuelve el fondo del litigio. En asuntos entre arrendadores e inquilinos, se suele utilizar para:
Amal Anouide es abogada colegiada en el Colegio de Abogados de Safi con más de 13 años de experiencia. Ejerce en todas las jurisdicciones marroquíes (Safi, Casablanca, Rabat, Marrakech) y gestiona casos de divorcio, derecho penal, derecho inmobiliario y mercantil. Su despacho ofrece apoyo especializado a marroquíes residentes en el extranjero (MRE) y extranjeros, incluyendo consultas a distancia. Es conocida por su rigor y compasión, y tiene una valoración de 5.0 en Google.
