يتألف التشريع الجديد بشكل أساسي من القانون رقم 67-12 للإيجارات السكنية والتجارية و القانون رقم 49-16 للتأجير التجاري والصناعي والحرفي.
نعم. كلا القانونين يشترطان وجود عقد مكتوب بتاريخ محدد.
بحسبالمادة 3 من القانون رقم 67-12يجب أن يتضمن عقد الإيجار السكني أو التجاري ما يلي:
يتم تحديد مدة العقد بحرية من قبل الأطراف الموقعة عليه (المادة 2، القانون رقم 67-12بالنسبة لعقود الإيجار التجارية، يكتسب المستأجر الحق في التجديد بعد إشغال متواصل لمدة سنتين على الأقل (المادة 4، القانون رقم 49-16).
لا، أصبح العقد المكتوب إلزامياً الآن. أما الاتفاق الشفهي فيُعدّ مخالفاً للقانون.المادة 3 القانونان 67-12 و49-16. وتتمثل النتيجة الرئيسية في صعوبة إثبات شروط عقد الإيجار وعدم القدرة على استخدام بعض الإجراءات القانونية المعجلة، مثل إجراء استرداد الإيجار الموصوف فيالمادة 22 من القانون 67-12.
يكمن الاختلاف الأساسي في استخدام العقار والقانون المطبق.
هو عقد مكتوب بالتراضي، يُتيح بموجبه المؤجر عقاراً للمستأجر لفترة محددة واستخدام معين، مقابل الإيجار. ويُفصّل هذا العقد حقوق والتزامات كلا الطرفين وفقاً للقانون المعمول به (67-12 أو 49-16).
يمكن إنهاء عقد الإيجار بسبب الإخلال بالعقد.المادة 56 من القانون 67-12 يُتيح هذا القانون للمؤجر طلب إنهاء العقد إذا استخدم المستأجر العقار لأغراض أخرى، أو أجرى تعديلات غير مصرح بها، أو أهمله، أو لم يدفع الإيجار. أما بالنسبة لعقود الإيجار التجارية، فإنالمادة 8 من القانون 49-16 يسرد الحالات التي يمكن فيها للمؤجر إخلاء المستأجر دون تعويض بسبب عدم الدفع أو غيرها من الانتهاكات الجسيمة.
يشترط كلا القانونين وجود عقد مؤرخ بتاريخ محدد، مما يمنحه قيمة إثباتية. ويُعتبر العقد الخاص غير المسجل صحيحاً بين الطرفين، ولكن لكي يكون نافذاً في مواجهة الغير ويُستخدم في بعض الإجراءات الرسمية، يجب أن يُصدّق على تاريخه من قِبل جهة مختصة.
الالتزام الرئيسي هو إبرام عقد مكتوب (المادة 3 من كلا القانونينوأن يقوم الطرفان بإعداد قائمة وصفية متفق عليها للمباني، تُرفق بالعقد (المادة 7، القانون 67-12 و المادة 3، القانون 49-16).
هذا وصف تفصيلي لحالة العقار وقت استلام المستأجر له. وهو أمر بالغ الأهمية لأنه يُعدّ دليلاً. في حال عدم القيام بذلك، فإنالمادة 8 من القانون 67-12 يفترض هذا أن المستأجر قد استلم العقار بحالة جيدة.
نعم، يجب تحديد ذلك. تختلف تبعات انتهاء مدة العقد: ففي عقد الإيجار السكني، يجب على المؤجر دائمًا إصدار إشعار رسمي بالإنهاء لسبب وجيه. أما في عقد الإيجار التجاري، فيُعدّ انتهاء مدة العقد شرطًا أساسيًا لممارسة المستأجر حقه في التجديد.
يخضع القانون رقم 67-12 ينطبق هذا صراحةً على العقارات المفروشة وغير المفروشة للاستخدام السكني أو المهني (المادة 1تُطبق القواعد العامة للقانون.
الحق الأساسي هو تحصيل الإيجار والرسوم في الوقت المحدد (المادة 12يحق للمؤجر أيضاً إنهاء عقد الإيجار واستعادة العقار إذا لم يلتزم المستأجر بواجباته (المادة 56) أو للاستخدام الشخصي في ظل شروط صارمة (المادة 45).
يجب على المالك:
لا يمنح القانون المؤجر حق الدخول دون موافقة المستأجر. حق المستأجر في التمتع السلمي (المادة 9وهذا يعني أن المالك لا يستطيع الدخول كيفما يشاء. يجب الاتفاق مع المستأجر على إمكانية الوصول لإجراء الإصلاحات الضرورية.المادة 17).
يتحمل المالك مسؤولية جميع الإصلاحات اللازمة للحفاظ على المبنى وصيانته (المادة 10). وهذا يتعلق عموماً بالإصلاحات الهيكلية الرئيسية، والأسقف، والسباكة، وما إلى ذلك، على عكس الإصلاحات البسيطة التي تقع مسؤوليتها على عاتق المستأجر.
يجوز للمؤجر إنهاء عقد الإيجار لإسكان نفسه أو زوجته أو أصوله المباشرة أو فروعه المباشرة أو من يعولهم قانونياً، وذلك وفقاً للشروط الصارمة المنصوص عليها في المادتان 45 و49 من القانون 67-12وتشمل هذه الشروط حيازة العقار لمدة لا تقل عن 18 شهرًا، وحقيقة أن الساكن المقصود ليس لديه سكن بديل مناسب.
يمكن للمؤجر البدء بإجراءات محددة وسريعة لاسترداد الإيجار. يتضمن ذلك طلب أمر من القاضي المختص لتبليغ المستأجر بإشعار رسمي بالدفع. إذا لم يدفع المستأجر، يمكن للمؤجر الحصول على أمر دفع (المواد من 22 إلى 27، القانون 67-12يُعدّ عدم الدفع المتكرر سبباً وجيهاً للإخلاء (المادة 45).
يجب إعادة مبلغ التأمين إلى المستأجر في غضون شهر واحد كحد أقصى من تاريخ استعادة العقار. ويجوز للمؤجر خصم أي مبالغ مستحقة على المستأجر مقابل الإيجار أو الإصلاحات، شريطة أن يكون ذلك مبرراً قانونياً.المادة 20، القانون 67-12).
يجب على المؤجر أن يضمن للمستأجر خلو العقار من العيوب التي تعيق بشكل كبير استخدام العقار (المادة 9، القانون 67-12).
نعم. ومع ذلك، يستمر عقد الإيجار مع المالك الجديد بنفس الشروط والأحكام. ولا تتأثر حقوق المستأجر بالبيع.المادة 4، القانون 67-12).
يتحمل المالك مسؤولية صيانة المبنى والمناطق المشتركة فيه. وتُضاف هذه التكاليف عادةً إلى أقساط الإيجار، ويجب تحديد طبيعتها في عقد الإيجار.المادة 3).
هذا هو القانون رقم 49-16، الصادرة بموجب القرار رقم 1-16-99، والذي ينطبق على عقود إيجار المباني للاستخدام التجاري أو الصناعي أو الحرفي.
لا يُعرّف القانون المذكور الشهرة التجارية، إذ يُعرّفها قانون التجارة المغربي. ومع ذلك، فإنالمادة 8 من القانون 49-16 يشير ذلك إلى أن فقدان العملاء وكسب ثقتهم عنصر أساسي، والمادة 7 يوضح ذلك أن قيمة الشركة، بناءً على الإقرارات الضريبية، أمر أساسي في حساب تعويض الإخلاء.
يكتسب المستأجر الحق في التجديد بعد إثبات سنتان متتاليتان الإشغال. يُتنازل عن هذا الشرط إذا دفع المستأجر مبلغًا من المال مقابل حق التأجير (يُطلق عليه غالبًا "رسوم المفتاح" أو "رسوم المفتاح").المادة 4).
يجب أن يكون التعويض مساوياً للخسارة التي تكبدها المستأجر نتيجة الإخلاء.المادة 7 وينص على أن هذا يشمل قيمة الشركة (استنادًا إلى الإقرارات الضريبية للسنوات الأربع الماضية)، وتكاليف التجديد، والأصول المفقودة للشركة، وتكاليف النقل.
لا يتضمن القانون بندًا يسمح للمؤجر بإخلاء المستأجر التجاري لاستخدامه السكني الشخصي بنفس طريقة القانون 67-12. ويُمكن الإخلاء في حالات الهدم وإعادة البناء.المادة 9أو إذا كان المبنى يشكل خطراً على السلامة (المادة 13)، لكن هذا يؤدي إلى منح المستأجر حق الأولوية في المبنى الجديد أو الحصول على تعويض كامل عن الإخلاء.
لا يجوز للمستأجر تغيير النشاط التجاري دون موافقة المالك. ومع ذلك، يجوز السماح للمستأجر بإضافة أنشطة تكميلية أو ذات صلة طالما أنها متوافقة مع المبنى، وذلك بإبلاغ المالك الذي لديه شهران للاعتراض.المادة 22).
تخضع مراجعة الإيجار للقانون رقم 07-03. ومع ذلك، إذا كان الإيجار في عقد الإيجار الفرعي أعلى من الإيجار في عقد الإيجار الأصلي، يحق للمؤجر طلب زيادة في الإيجار الأصلي.المادة 24علاوة على ذلك، إذا أضاف المستأجر أنشطة جديدة مسموح بها، يجوز للمؤجر أن يطلب تعديلًا جديدًا للإيجار (المادة 23).
يجب على المؤجر إخطار المستأجر بإنهاء العقد مع ذكر السبب وتحديد فترة إشعار مدتها 15 يومًا في حالة عدم الدفع أو خطر الانهيار، أو 3 أشهر لأسباب خطيرة أخرى مثل الرغبة في الهدم وإعادة البناء (المادة 26). إذا لم يمتثل المستأجر، يجب على المؤجر رفع الأمر إلى المحكمة لإثبات صحة إشعار الإنهاء.
إذا رغب المؤجر في إنهاء عقد إيجار في عقار قائم عليه نشاط تجاري وله دائنين مسجلين، فعليه إبلاغ هؤلاء الدائنين. ويجوز للدائنين الاعتراض على دفع تعويض الإخلاء مباشرةً للمستأجر، لضمان تسوية مطالباتهم أولاً.المادتان 29 و30).
تتمثل الالتزامات الرئيسية للمستأجر فيما يلي:
إذا لم يدفع المستأجر الإيجار في موعده، يحق للمؤجر اتخاذ إجراءات رسمية لإخطاره. وإذا لم يتم الدفع خلال المدة المحددة في الإخطار، يحق للمؤجر اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة للحصول على أمر بالدفع، وربما إنهاء عقد الإيجار.المواد 22 وما يليهايُعد عدم الدفع المتكرر سبباً خطيراً قد يبرر إنهاء العقد.المادة 56).
لا، لا يجوز للمستأجر إجراء أي تعديلات على هيكل العقار أو تجهيزاته دون موافقة خطية مسبقة من المؤجر. وفي حال إجراء تعديلات غير مصرح بها، يحق للمؤجر المطالبة بإعادة العقار إلى حالته الأصلية على نفقة المستأجر، أو الاحتفاظ بالتعديلات دون دفع أي تعويض.المادة 15قد تشكل التعديلات الجوهرية وغير المصرح بها أسباباً لإنهاء عقد الإيجار (المادة 56).
يتحمل المستأجر مسؤولية "إصلاحات المستأجر"، أي الإصلاحات البسيطة والصيانة الدورية التي لا تعود إلى قدم العقار أو عيب في البناء. ويشمل ذلك، على سبيل المثال، صيانة السباكة والتركيبات الكهربائية، واستبدال النوافذ المكسورة، أو صيانة أعمال الطلاء.المادة 16تظل الإصلاحات الرئيسية من مسؤولية المالك (المادة 10).
إذا لم يقم المؤجر بإجراء الإصلاحات التي تقع على عاتقه (الإصلاحات الرئيسية، وما إلى ذلك)، يجب على المستأجر أولاً إرسال إشعار رسمي. إذا لم يتم اتخاذ أي إجراء، فيمكن للمستأجر اتخاذ إجراءات قانونية للحصول على ترخيص للقيام بالعمل بنفسه وخصم تكلفته من الإيجار، حتى الحد الذي يحدده القاضي.المادة 18).
في نهاية عقد الإيجار، يجب على المستأجر إعادة المفاتيح والعقار بنفس الحالة التي كان عليها عند استلامه، وفقًا لقائمة جرد الاستلام. في حال وجود أي تلفيات لا تعود إلى الاستخدام العادي، يجوز خصم تكلفة الإصلاحات من مبلغ التأمين.المادة 19).
نعم، للمستأجر الحق في استضافة أقاربه؛ فهذا جزء من التمتع السلمي بالعقار. ومع ذلك، يجب ألا يتحول هذا إلى تأجير من الباطن مُقنّع. يحظر القانون منعاً باتاً التأجير من الباطن أو التنازل عن عقد الإيجار دون موافقة خطية من المالك.المادة 39).
يُعدّ استخدام العقار لغرضٍ غير المنصوص عليه في العقد (كتحويل عقار سكني إلى عقار تجاري مثلاً) إخلالاً جسيماً بالتزامات المستأجر، مما يمنح المؤجر الحق في اللجوء إلى القضاء لإنهاء عقد الإيجار.المادة 56).
يُحدد مبلغ الإيجار المبدئي بحرية بالاتفاق بين المؤجر والمستأجر. ويجب ذكر هذا المبلغ بوضوح في عقد الإيجار، وفقًا لما ينص عليه القانون.المادة 3 من القانون رقم 67-12.
نعم.
تتمثل الشروط في اتفاق متبادل بين الطرفين، أو في حال عدم التوصل إلى اتفاق، الالتزام بفترة إشعار مدتها ثلاث سنوات لعقود الإيجار السكنية/التجارية. إذا كان الإيجار أقل بشكل واضح بمقدار الثلث على الأقل من قيمة الإيجار الفعلية، يجوز للمؤجر أيضًا طلب مراجعة لجعله متوافقًا مع سعر السوق.المادة 37، القانون 67-12).
بالنسبة لعقود الإيجار السكنية والتجارية، تُحسب الزيادة بناءً على مؤشر مرجعي تحدده اللوائح. ولا يمكن أن يقل معدل الزيادة عن 8% للمباني السكنية وإلى 10% للمباني المستخدمة لأغراض مهنية (المادة 34، القانون 67-12أما بالنسبة للقطاع التجاري، فإن الحساب يعتمد على القانون رقم 07-03.
يتم إجراء التعديل إما عن طريق اتفاقية مكتوبة بين الطرفين، أو في حالة الخلاف، عن طريق إحالة الأمر إلى المحكمة المختصة من قبل أحد الطرفين لتحديد الإيجار الجديد وفقًا لأحكام القانون.
هذا مؤشر مرجعي رسمي (يتم تحديد قيمته بموجب اللوائح) والذي يعمل كأساس لحساب الحد الأقصى المسموح به لمعدل الزيادة خلال مراجعة الإيجار لمدة ثلاث سنوات للعقود السكنية أو التجارية، كما هو منصوص عليه في القانون.المادة 34 من القانون 67-12.
نعم. إذا لم يوافق المستأجر على زيادة الإيجار المقترحة من قبل المؤجر (في حال عدم وجود اتفاق مسبق)، فله الحق في رفضها. وحينها، يقع على عاتق المؤجر رفع الأمر إلى المحكمة لإثبات صحة الزيادة، ويحق للمستأجر عرض حججه.
هذه هي التكاليف المتعلقة باستخدام العقار والمناطق المشتركة التي يدفعها المستأجر بالإضافة إلى الإيجار. لا ينص القانون على قائمة شاملة، ولكن...المادة 3 من القانون 67-12 يشترط تحديد طبيعتها في العقد. وهي تغطي عادةً نفقات المياه والكهرباء للمناطق المشتركة، والتنظيف، وصيانة المصاعد، وما إلى ذلك.
لا يحدد القانون طريقة التخصيص. ويتم تحديد ذلك عموماً في لوائح المبنى الخاصة بالوحدات السكنية، ويجب إعادة التأكيد عليه أو توضيحه في عقد الإيجار، وفقاً لالتزام الشفافية.المادة 3 من القانون 67-12.
إيصال الإيجار هو وثيقة تثبت سداد الإيجار والرسوم. إلزامي. ل'المادة 11 من القانون رقم 67-12 يلزم المالك بتقديمها للمستأجر بناءً على طلب بسيط، مع تفصيل المبالغ المدفوعة.
انتهاكات محتملة لالتزاماتها (إيجار غير مدفوع، أضرار). بالنسبة لعقود الإيجار السكنية/التجارية، فإن قيمتها لا يجوز أن يتجاوز إيجار شهرين (المادة 20، القانون 67-12).
بالنسبة لعقود الإيجار السكنية/التجارية، يجب إعادة مبلغ التأمين إلى المستأجر في غضون مدة أقصاها شهر واحد من تاريخ إعادة المفاتيح (المادة 20، القانون 67-12).
يجوز للمؤجر حجز كامل مبلغ التأمين أو جزء منه لسداد أي مبالغ مستحقة عن الإيجار أو الرسوم غير المدفوعة، أو لتغطية تكلفة إصلاح الأضرار التي تسبب بها المستأجر. ويجب أن يكون أي حجز مبرر قانونياًإما عن طريق اتفاق متبادل أو بقرار من المحكمة (المادتان 20 و21، القانون 67-12).
إشعار الإنهاء هو إجراء رسمي يقوم بموجبه أحد الطرفين (غالباً ما يكون المؤجر) بإخطار الطرف الآخر بنيته إنهاء العقد.
إنه رحيل مبكر وخرق للعقد.
تقرير فحص حالة العقار عند إخلائه هو وثيقة تصف حالة العقار عند إعادته من قبل المستأجر. ويُقارن هذا التقرير بتقرير فحص حالة العقار عند استلامه. بالنسبة لعقود الإيجار السكنية/التجارية، يكون هذا التقرير... إلزامي ويجب أن يتم ذلك بطريقة متناقضة (المادة 19، القانون 67-12).
إذا كشف فحص ما قبل الإخلاء عن أضرار تُعزى إلى المستأجر (تتجاوز الاستهلاك الطبيعي)، يحق للمؤجر خصم تكلفة الإصلاحات اللازمة من مبلغ التأمين. ويجب تبرير هذا الخصم (بتقديم تقدير أو فاتورة). وفي حال عدم كفاية مبلغ التأمين، يحق للمؤجر مطالبة المستأجر بالمبلغ المتبقي.المادة 21، القانون 67-12).
ينطبق هذا المفهوم بشكل أساسي على عقود الإيجار التجارية.
تعويض الإخلاء هو مبلغ من المال يدين به المؤجر للمستأجر. إعلان الكفالة لتعويضه عن خسارة عمله. ويستحق ذلك عندما يرفض المؤجر تجديد عقد الإيجار دون وجود سبب جدي ومشروع (كما هو محدد في المادة 8 من القانون 49-16) للقيام بذلك.المادة 7، القانون 49-16).
بحسبالمادة 7 من القانون رقم 49-16يجب أن يكون التعويض مساوياً للضرر الذي لحق بالضحية. ويشمل ذلك على وجه الخصوص ما يلي:
لا يؤدي بيع العقار إلى إنهاء عقد الإيجار. يتحمل المالك الجديد جميع حقوق والتزامات المؤجر السابق. ويستمر عقد الإيجار بنفس الشروط مع المالك الجديد. هذا هو مبدأ "البيع لا ينهي عقد الإيجار".المادة 4، القانون 67-12).
لا. لا ينص القانون رقم 67-12 (السكني/المهني) ولا القانون رقم 49-16 (التجاري) على حق عام للمستأجر في الشفعة في حالة بيع العقار. ومع ذلك، يمنح القانون رقم 49-16 حق الأولوية للمستأجر التجاري الذي تم إخلاؤه بسبب الهدم، مما يمنحه الأولوية في التأجير في المبنى الذي أعيد بناؤه حديثاً (المادة 10).
بالنسبة لكلا نوعي عقود الإيجار (السكنية/المهنية والتجارية)، فإن الاختصاص القضائي المختص هو المحكمة الابتدائية في المكان الذي يقع فيه العقار المؤجر. هذه هي المحكمة المختصة بنظر النزاعات الإيجارية.
لا ينص القانون رقم 67-12 (السكني/المهني) على إجراءات توفيق إلزامية ومنهجية قبل أي إجراء قانوني. ومع ذلك، يشجع القانون على التوصل إلى اتفاقيات ودية (على سبيل المثال، فيما يتعلق بمراجعات الإيجار).المادة 34فيما يخص عقود الإيجار التجارية، لا يُعدّ التوفيق خطوة إلزامية قبل التقاضي في معظم النزاعات، إذ لا يزال بإمكان الأطراف اللجوء إليه طواعيةً.
تم التخطيط لإجراء محدد وسريع.
الإخلاء هو دائماً نتيجة لقرار قضائي.
تختلف فترات التقادم باختلاف الفعل:
يلعب المحضر (الذي يُطلق عليه "الوكيل القضائي" في بعض السياقات) دورًا حاسمًا في عدة مراحل:
تُطبق سبل الانتصاف القانونية القياسية بموجب القانون المغربي:
بمجرد أن يصبح الحكم الصادر بالإخلاء نهائياً وقابلاً للتنفيذ:
الإجراءات الموجزة هي إجراء طارئ يسمح بإصدار حكم مؤقت سريع لا يفصل في جوهر النزاع. في قضايا المالك والمستأجر، تُستخدم هذه الإجراءات غالبًا للأغراض التالية:
أمل أنويد محامية مسجلة لدى نقابة المحامين في آسفي، ولديها خبرة تزيد عن 13 عامًا. تمارس المحاماة في جميع المحاكم المغربية (آسفي، الدار البيضاء، الرباط، مراكش)، وتتولى قضايا الطلاق، والقانون الجنائي، والعقارات، وقانون الأعمال. يقدم مكتبها دعمًا متخصصًا للمغاربة المقيمين في الخارج وللأجانب، بما في ذلك الاستشارات عن بُعد. تشتهر أمل بدقتها وتعاطفها، وحصلت على تقييم 5.0 على جوجل.
