De nieuwe wetgeving bestaat hoofdzakelijk uit de Wet nr. 67-12 voor woon- en bedrijfsruimtehuur en de Wet nr. 49-16 voor commerciële, industriële en ambachtelijke huurcontracten.
Ja. Beide wetten vereisen een schriftelijk contract met een vaste datum.
Volgens deArtikel 3 van Wet nr. 67-12Een huurovereenkomst voor een woning of bedrijfsruimte moet het volgende bevatten:
De duur wordt in het contract vrijelijk door de partijen bepaald (Artikel 2, Wet nr. 67-12Bij commerciële huurovereenkomsten verkrijgt een huurder het recht op verlenging na een ononderbroken huurperiode van ten minste twee jaar.Artikel 4, Wet nr. 49-16).
Nee, een schriftelijk contract is nu verplicht. Een mondelinge overeenkomst zou in strijd zijn met de wet.Artikel 3 wetten 67-12 en 49-16. Het belangrijkste gevolg hiervan is de moeilijkheid om de voorwaarden van de huurovereenkomst te bewijzen en de onmogelijkheid om bepaalde versnelde juridische procedures te gebruiken, zoals de procedure voor het innen van huur zoals beschreven in deArtikel 22 van Wet 67-12.
Het fundamentele verschil zit hem in het gebruik van het eigendom en de toepasselijke wetgeving.
Het is een schriftelijk contract op basis van wederzijdse instemming, waarbij een verhuurder een woning ter beschikking stelt aan een huurder voor een specifieke periode en gebruik, in ruil voor huur. Het contract beschrijft de rechten en plichten van beide partijen zoals vastgelegd in de toepasselijke wetgeving (67-12 of 49-16).
Een huurovereenkomst kan worden beëindigd wegens contractbreuk.Artikel 56 van Wet 67-12 Dit geeft de verhuurder het recht om de huurovereenkomst te beëindigen als de huurder het pand voor andere doeleinden gebruikt, ongeoorloofde wijzigingen aanbrengt, het pand verwaarloost of de huur niet betaalt. Voor commerciële huurovereenkomsten geldt het volgende:Artikel 8 van Wet 49-16 Hieronder staan de gevallen waarin de verhuurder een huurder zonder compensatie kan uitzetten wegens wanbetaling of andere ernstige overtredingen.
Beide wetten vereisen een contract met een "bepaalde datum", waardoor het bewijskracht heeft. Een particulier, niet-geregistreerd contract is geldig tussen de partijen, maar om afdwingbaar te zijn tegen derden en te kunnen worden gebruikt in bepaalde officiële procedures, moet de datum ervan worden gecertificeerd door een bevoegde autoriteit.
De belangrijkste verplichting is het opstellen van een schriftelijk contract (Artikel 3 van beide wetten) en dat beide partijen gezamenlijk een beschrijvende inventaris van het pand opstellen, die aan het contract wordt gehecht (Artikel 7, Wet 67-12 en Artikel 3, Wet 49-16).
Dit is een gedetailleerde beschrijving van de staat van de woning op het moment dat de huurder de woning betrekt. Het is cruciaal omdat het als bewijs dient. Als dit niet gebeurt,Artikel 8 van Wet 67-12 ervan uitgaande dat de huurder het pand in goede staat heeft ontvangen.
Ja, dat moet worden gespecificeerd. De gevolgen van het einde van de huurtermijn verschillen: bij een huurovereenkomst voor een woning moet de verhuurder altijd een formele opzegging met een geldige reden versturen. Bij een commerciële huurovereenkomst is het verstrijken van de huurtermijn een voorwaarde voor de huurder om zijn recht op verlenging uit te oefenen.
De Wet nr. 67-12 Dit geldt uitdrukkelijk voor gemeubileerde en ongemeubileerde panden voor residentieel of zakelijk gebruik (Artikel 1De algemene rechtsregels zijn van toepassing.
Het primaire recht is het tijdig innen van huur en andere kosten (Artikel 12De verhuurder heeft ook het recht om de huurovereenkomst te beëindigen en het pand terug te vorderen indien de huurder zijn verplichtingen niet nakomt.Artikel 56) of voor persoonlijk gebruik onder strikte voorwaarden (Artikel 45).
De verhuurder moet:
De wet geeft de verhuurder geen recht van toegang zonder toestemming van de huurder. Het recht van de huurder op ongestoord woongenot (Artikel 9) houdt in dat de verhuurder niet zomaar naar binnen kan. Toegang voor noodzakelijke reparaties moet in overleg met de huurder worden geregeld.Artikel 17).
De verhuurder is verantwoordelijk voor alle reparaties die nodig zijn voor het behoud en onderhoud van het gebouw.Artikel 10Dit betreft over het algemeen grote structurele reparaties, dakbedekking, loodgieterswerk, enz., in tegenstelling tot kleine reparaties die de verantwoordelijkheid van de huurder zijn.
De verhuurder mag de huurovereenkomst beëindigen om zichzelf, zijn echtgenoot, zijn directe voorouders, zijn directe afstammelingen of zijn wettelijke afhankelijken te huisvesten, onder strikte voorwaarden zoals vastgelegd in de Artikelen 45 en 49 van Wet 67-12Dit omvat onder meer het bezit van de woning gedurende ten minste 18 maanden en het feit dat de beoogde bewoner geen alternatieve, geschikte woonruimte heeft.
De verhuurder kan een specifieke en versnelde procedure voor het innen van de huur starten. Dit houdt in dat de verhuurder de rechter verzoekt de huurder een formele aanmaning tot betaling te betekenen. Als de huurder niet betaalt, kan de verhuurder een betalingsbevel verkrijgen.Artikelen 22 tot en met 27, Wet 67-12Herhaaldelijk niet betalen is ook een geldige reden voor uitzetting.Artikel 45).
De waarborgsom moet binnen maximaal één maand na de teruggave van de woning aan de huurder worden terugbetaald. De verhuurder mag eventuele door de huurder verschuldigde bedragen voor huur of reparaties inhouden, mits deze wettelijk gerechtvaardigd zijn.Artikel 20, Wet 67-12).
De verhuurder moet de huurder garanderen dat de woning vrij is van gebreken die het gebruik ervan aanzienlijk belemmeren (Artikel 9, Wet 67-12).
Ja. De huurovereenkomst wordt echter voortgezet door de nieuwe eigenaar onder dezelfde voorwaarden. De rechten van de huurder worden niet beïnvloed door de verkoop.Artikel 4, Wet 67-12).
De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimten. De kosten worden over het algemeen doorberekend aan de huurders in de vorm van huur, waarvan de aard in het huurcontract moet worden gespecificeerd.Artikel 3).
Dit is de Wet nr. 49-16, afgekondigd bij Dahir nr. 1-16-99, die van toepassing is op huurcontracten van panden voor commercieel, industrieel of ambachtelijk gebruik.
De betreffende wetgeving definieert goodwill niet, aangezien dit is gedefinieerd in het Marokkaanse handelswetboek. Echter, deArtikel 8 van Wet 49-16 Dit geeft aan dat het verlies van klanten en goodwill een belangrijk element is, en deArtikel 7 Dit toont aan dat de waarde van het bedrijf, gebaseerd op de belastingaangifte, cruciaal is voor de berekening van de schadevergoeding bij ontruiming.
De huurder verkrijgt het recht op verlenging na het aantonen van de vereisten. twee opeenvolgende jaren bewoning. Aan deze voorwaarde wordt niet voldaan als de huurder een geldbedrag heeft betaald in ruil voor het recht om te huren (vaak "sleutelgeld" genoemd).Artikel 4).
De schadevergoeding moet gelijk zijn aan de schade die de huurder als gevolg van de ontruiming heeft geleden.Artikel 7 Hierin wordt gespecificeerd dat dit de waarde van de onderneming omvat (gebaseerd op de belastingaangiften van de afgelopen vier jaar), renovatiekosten, verloren activa van de onderneming en verhuiskosten.
De wet bevat geen bepaling die de verhuurder toestaat een commerciële huurder te ontruimen voor persoonlijk woongebruik, zoals in artikel 67-12 van de wet is vastgelegd. Ontruiming is wel mogelijk in geval van sloop en herbouw.Artikel 9) of als het gebouw een veiligheidsrisico vormt (Artikel 13), maar dit geeft de huurder recht op voorrang in het nieuwe gebouw of volledige schadevergoeding bij ontruiming.
De huurder mag de bedrijfsactiviteit niet wijzigen zonder toestemming van de verhuurder. De huurder mag echter wel aanvullende of verwante activiteiten toevoegen, mits deze verenigbaar zijn met het gebouw. De huurder dient de verhuurder hiervan op de hoogte te stellen en heeft vervolgens twee maanden de tijd om bezwaar te maken.Artikel 22).
Huurherziening is onderworpen aan Wet nr. 07-03. Indien de huur van een onderhuurwoning echter hoger is dan die van de hoofdhuurwoning, heeft de verhuurder het recht om een verhoging van de hoofdhuur te vragen.Artikel 24Bovendien kan de verhuurder een nieuwe huurverhoging aanvragen als de huurder nieuwe toegestane activiteiten toevoegt.Artikel 23).
De verhuurder moet de huurder een opzegging sturen met vermelding van de reden en een opzegtermijn van 15 dagen in geval van wanbetaling of gevaar voor instorting, of 3 maanden in geval van andere zwaarwegende redenen, zoals de wens om het pand te slopen en opnieuw op te bouwen.Artikel 26Als de huurder zich hier niet aan houdt, moet de verhuurder de zaak voor de rechter brengen om de opzegging te laten bekrachtigen.
Indien de verhuurder een huurovereenkomst wil beëindigen waarbij een bedrijf met geregistreerde schuldeisers is gevestigd, dient hij deze schuldeisers hiervan op de hoogte te stellen. De schuldeisers kunnen bezwaar maken tegen de directe betaling van een ontruimingsvergoeding aan de huurder en ervoor zorgen dat hun vorderingen eerst worden voldaan.Artikelen 29 en 30).
De belangrijkste verplichtingen van de huurder zijn als volgt:
Als de huurder de huur niet op tijd betaalt, kan de verhuurder een formele aanmaningsprocedure starten. Als de betaling niet binnen de in de aanmaning genoemde termijn wordt voldaan, kan de verhuurder juridische stappen ondernemen om een betalingsbevel te verkrijgen en, mogelijk, de huurovereenkomst te beëindigen.Artikelen 22 en volgendeHerhaaldelijk niet betalen is een ernstige reden die beëindiging van het contract kan rechtvaardigen.Artikel 56).
Nee, de huurder mag geen wijzigingen aanbrengen aan de structuur of de inrichting van het pand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. In geval van ongeoorloofde wijzigingen kan de verhuurder eisen dat het pand op kosten van de huurder in de oorspronkelijke staat wordt hersteld, of de verbeteringen behouden zonder compensatie te betalen.Artikel 15Substantiële en ongeoorloofde wijzigingen kunnen een reden zijn voor beëindiging van de huurovereenkomst.Artikel 56).
De huurder is verantwoordelijk voor "reparaties door de huurder", dat wil zeggen kleine reparaties en routineonderhoud die niet het gevolg zijn van ouderdom of een constructiefout. Dit omvat bijvoorbeeld het onderhoud van de waterleiding en de elektrische installatie, het vervangen van gebroken ramen of het onderhoud van schilderwerk.Artikel 16Grote reparaties blijven de verantwoordelijkheid van de verhuurder (Artikel 10).
Als de verhuurder nalaat de reparaties uit te voeren waarvoor hij verantwoordelijk is (grote reparaties, enz.), moet de huurder eerst een formele kennisgeving sturen. Als er niets gebeurt, kan de huurder juridische stappen ondernemen om toestemming te verkrijgen de werkzaamheden zelf uit te voeren en de kosten daarvan van de huur af te trekken, tot het door de rechter vastgestelde maximumbedrag.Artikel 18).
Aan het einde van de huurperiode dient de huurder de sleutels en de woning in dezelfde staat terug te geven als waarin deze zich bevond bij aanvang van de huur, conform de inventarislijst bij aanvang van de huur. Indien er schade wordt geconstateerd die niet het gevolg is van normale slijtage, kunnen de reparatiekosten worden verrekend met de waarborgsom.Artikel 19).
Ja, de huurder heeft het recht om familieleden te huisvesten; dit hoort bij het ongestoorde woongenot. Dit mag echter geen verkapte onderverhuur worden. De wet verbiedt onderverhuur of het overdragen van de huurovereenkomst zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder ten strengste.Artikel 39).
Het gebruik van het pand voor een ander doel dan in het contract is vastgelegd (bijvoorbeeld het ombouwen van een woonpand tot een bedrijfspand) vormt een ernstige schending van de verplichtingen van de huurder. Dit geeft de verhuurder een rechtmatige reden om de huurovereenkomst via de rechter te laten ontbinden.Artikel 56).
De hoogte van de aanvangshuur wordt in onderling overleg tussen verhuurder en huurder vastgesteld. Dit bedrag moet, zoals wettelijk vereist, duidelijk in de huurovereenkomst worden vermeld.Artikel 3 van Wet nr. 67-12.
Ja.
De voorwaarden zijn een wederzijds akkoord tussen de partijen of, indien dat niet lukt, naleving van een opzegtermijn van drie jaar voor woon-/bedrijfsruimtehuurcontracten. Als de huurprijs duidelijk minstens een derde lager is dan de werkelijke huurwaarde, kan de verhuurder ook een herziening aanvragen om deze in lijn te brengen met de marktprijs.Artikel 37, Wet 67-12).
Voor huurcontracten voor woningen en bedrijfsruimten wordt de verhoging berekend op basis van een referentie-index die bij wet is vastgesteld. Het verhogingspercentage mag niet lager zijn dan... 8% voor woongebouwen en om 10% voor gebouwen die voor professionele doeleinden worden gebruikt. (Artikel 34, Wet 67-12). Voor de commerciële sector is de berekening afhankelijk van wet nr. 07-03.
De herziening vindt plaats door middel van een schriftelijke overeenkomst tussen de partijen, of, in geval van onenigheid, door een verzoek van een van de partijen aan de bevoegde rechter om de nieuwe huurprijs vast te stellen overeenkomstig de wettelijke bepalingen.
Dit is een officiële referentie-index (waarvan de waarde wettelijk is vastgelegd) die als basis dient voor de berekening van het maximaal toegestane verhogingspercentage tijdens de driejaarlijkse huurherziening voor woon- of bedrijfsruimten, zoals wettelijk is bepaald.Artikel 34 van Wet 67-12.
Ja. Als de huurder het niet eens is met de door de verhuurder voorgestelde huurverhoging (bij afwezigheid van een voorafgaande overeenkomst), kan hij of zij deze weigeren. De verhuurder kan de zaak dan voor de rechter brengen om de huurverhoging te laten goedkeuren, en de huurder kan dan zijn of haar argumenten presenteren.
Dit zijn de kosten die verbonden zijn aan het gebruik van de woning en de gemeenschappelijke ruimtes en die de huurder bovenop de huur betaalt. De wet geeft geen uitputtende lijst, maar...Artikel 3 van Wet 67-12 Vereist dat hun aard in het contract wordt gespecificeerd. Ze dekken doorgaans de kosten voor water en elektriciteit voor gemeenschappelijke ruimtes, schoonmaak, liftonderhoud, enz.
De wet schrijft de toewijzingsmethode niet voor. Deze is doorgaans vastgelegd in de reglementen van de Vereniging van Eigenaren en moet, conform de transparantieplicht, worden herhaald of verduidelijkt in de huurovereenkomst.Artikel 3 van Wet 67-12.
Een huurontvangstbewijs is een document dat de betaling van huur en bijkomende kosten bevestigt. Het is VERPLICHT. L'Artikel 11 van Wet nr. 67-12 De verhuurder is verplicht om het op eenvoudig verzoek aan de huurder te verstrekken, met een specificatie van de betaalde bedragen.
mogelijke schendingen van haar verplichtingen (onbetaalde huur, schadevergoeding). Voor woon-/bedrijfshuurcontracten, het bedrag mag niet meer dan twee maanden huur bedragen (Artikel 20, Wet 67-12).
Bij huurcontracten voor woningen/bedrijfspanden moet de waarborgsom binnen een bepaalde termijn aan de huurder worden terugbetaald. maximale periode van één maand vanaf de datum van teruggave van de sleutels (Artikel 20, Wet 67-12).
De verhuurder mag de waarborgsom geheel of gedeeltelijk inhouden ter compensatie van eventuele achterstallige huur of kosten, of ter dekking van de kosten voor het herstellen van schade veroorzaakt door de huurder. Elke inhouding moet... juridisch gerechtvaardigdhetzij door wederzijds akkoord, hetzij door een rechterlijke uitspraak (Artikelen 20 en 21, Wet 67-12).
Een opzegging is een formele handeling waarbij een partij (meestal de verhuurder) de andere partij op de hoogte stelt van haar vo voornemen om het contract te beëindigen.
Het betreft een vroegtijdig vertrek en contractbreuk.
Het inspectierapport bij vertrek is een document waarin de staat van het pand wordt beschreven op het moment dat de huurder het teruggeeft. Het wordt vergeleken met het inspectierapport bij aanvang van de huurperiode. Voor een huurovereenkomst voor woonruimte/bedrijfspand geldt het volgende: VERPLICHT en moet op een tegenstrijdige manier worden vastgesteld (Artikel 19, Wet 67-12).
Als bij de eindinspectie schade aan het licht komt die aan de huurder is toe te schrijven (anders dan normale slijtage), heeft de verhuurder het recht om de kosten van de noodzakelijke reparaties van de waarborgsom af te trekken. Dit bedrag moet worden onderbouwd (met een offerte of factuur). Als de waarborgsom ontoereikend is, kan de verhuurder het resterende bedrag op de huurder verhalen.Artikel 21, Wet 67-12).
Dit concept is vooral van toepassing op commerciële huurovereenkomsten.
Ontruimingsvergoeding is een geldbedrag dat de verhuurder aan de huurder verschuldigd is. borgtocht commercieel om hem te compenseren voor het verlies van zijn bedrijf. Het is verschuldigd wanneer de verhuurder weigert de huurovereenkomst te verlengen zonder een zwaarwegende en legitieme reden (zoals gedefinieerd in artikel 8 van Wet 49-16) om dit te doen.Artikel 7, Wet 49-16).
Volgens deArtikel 7 van Wet nr. 49-16De schadevergoeding moet gelijk zijn aan de geleden schade. Deze omvat met name:
De verkoop van het pand beëindigt de huurovereenkomst niet. De nieuwe eigenaar neemt alle rechten en verplichtingen van de voormalige verhuurder over. De huurovereenkomst blijft onder dezelfde voorwaarden van kracht bij de nieuwe eigenaar. Dit is het principe van "verkoop beëindigt huurovereenkomst niet".Artikel 4, Wet 67-12).
Nee. Noch Wet nr. 67-12 (woon-/bedrijfsruimte) noch Wet nr. 49-16 (bedrijfsruimte) voorziet in een algemeen recht van eerste weigering voor de huurder in geval van verkoop van het pand. Wet nr. 49-16 verleent echter wel een voorrangsrecht aan de commerciële huurder die vanwege de sloop zijn uitgezet, waardoor deze voorrang krijgt bij het huren van een woning in het nieuw herbouwde gebouw (Artikel 10).
Voor beide soorten huurovereenkomsten (woon-/bedrijfshuur en commerciële huur) is de bevoegde rechterlijke instantie de Rechtbank van Eerste Aanleg van de plaats waar het gehuurde pand zich bevindt. Dit is de gewone rechtbank voor huurgeschillen.
Wet nr. 67-12 (woon-/beroepsmatig) voorziet niet in een systematische, verplichte bemiddelingsprocedure voorafgaand aan een gerechtelijke procedure. De wet moedigt echter minnelijke schikkingen aan (bijvoorbeeld bij huurherzieningen).Artikel 34Ook bij commerciële huurovereenkomsten is bemiddeling in de meeste gevallen geen verplichte stap voorafgaand aan een rechtszaak. De partijen kunnen er nog steeds vrijwillig gebruik van maken.
Er is een specifieke en versnelde procedure gepland.
Een uitzetting is altijd het gevolg van een rechterlijke uitspraak.
De verjaringstermijnen variëren afhankelijk van de vordering:
De deurwaarder (in sommige contexten ook wel "gerechtelijk agent" genoemd) speelt een cruciale rol in verschillende fasen:
De standaard rechtsmiddelen volgens het Marokkaanse recht zijn van toepassing:
Zodra het vonnis tot ontruiming definitief en uitvoerbaar is:
Een summiere procedure is een spoedprocedure die een snelle voorlopige uitspraak mogelijk maakt, zonder dat de inhoudelijke aspecten van het geschil worden beslist. In huurgeschillen worden ze vaak gebruikt om:
Amal Anouide is een advocaat, ingeschreven bij de Orde van Advocaten van Safi, met meer dan 13 jaar ervaring. Ze is werkzaam in alle Marokkaanse rechtsgebieden (Safi, Casablanca, Rabat, Marrakech) en behandelt zaken op het gebied van echtscheiding, strafrecht, onroerend goed en handelsrecht. Haar kantoor biedt gespecialiseerde ondersteuning aan Marokkanen die in het buitenland wonen (MRE's) en buitenlandse staatsburgers, waaronder consultaties op afstand. Ze staat bekend om haar nauwgezetheid en empathie en heeft een 5,0-rating op Google.
