La nuova legislazione consiste principalmente nel Legge n. 67-12 per locazioni residenziali e commerciali e Legge n. 49-16 per locazioni commerciali, industriali e artigianali.
Sì. Entrambe le leggi richiedono un contratto scritto con una data fissa.
Secondo ilArticolo 3 della legge n. 67-12Un contratto di locazione residenziale o commerciale deve includere:
La durata è determinata liberamente dalle parti nel contratto (Articolo 2, Legge n. 67-12Per i contratti di locazione commerciale, l'inquilino acquisisce il diritto al rinnovo dopo un'occupazione consecutiva di almeno due anni (Articolo 4, Legge n. 49-16).
No, ora è obbligatorio un contratto scritto. Un accordo verbale violerebbe la legge.Articolo 3 leggi 67-12 e 49-16. La conseguenza principale è la difficoltà di provare i termini del contratto di locazione e l'impossibilità di utilizzare alcune procedure legali accelerate, come la procedura di recupero dell'affitto descritta nelArticolo 22 della legge 67-12.
La differenza fondamentale risiede nell'uso del bene e nella legge applicabile.
Si tratta di un contratto consensuale e scritto con cui un locatore mette a disposizione di un inquilino un immobile per un periodo di tempo e per un utilizzo specifici, in cambio di un canone di locazione. Il contratto specifica i diritti e gli obblighi di entrambe le parti, come definiti dalla legge applicabile (67-12 o 49-16).
Un contratto di locazione può essere risolto per inadempimento contrattuale.Articolo 56 della legge 67-12 consente al locatore di richiedere la risoluzione del contratto se l'inquilino utilizza l'immobile per altri scopi, apporta modifiche non autorizzate, lo trascura o non paga l'affitto. Per i contratti di locazione commerciale, ilArticolo 8 della legge 49-16 elenca i casi in cui il locatore può sfrattare senza indennizzo per mancato pagamento o altre gravi inadempienze.
Entrambe le leggi richiedono un contratto con una "data certa", il che gli conferisce valore probatorio. Un contratto privato non registrato è valido tra le parti, ma per essere opponibile a terzi e utilizzabile in determinate procedure ufficiali, la sua data deve essere certificata da un'autorità competente.
L'obbligo principale è quello di stabilire un contratto scritto (Articolo 3 di entrambe le leggi) e che entrambe le parti redigano di comune accordo un inventario descrittivo dei locali, da allegare al contratto (Articolo 7, Legge 67-12 e Articolo 3, Legge 49-16).
Si tratta di una descrizione dettagliata delle condizioni dell'immobile al momento dell'entrata in possesso dell'inquilino. È fondamentale perché funge da prova. In caso contrario, l'inquilinoArticolo 8 della legge 67-12 presuppone che l'inquilino abbia ricevuto l'immobile in buone condizioni.
Sì, è necessario specificarlo. Le conseguenze della scadenza del termine sono diverse: in un contratto di locazione residenziale, il locatore deve sempre inviare una disdetta formale per un motivo valido. In un contratto di locazione commerciale, la scadenza del termine è un prerequisito affinché l'inquilino possa esercitare il diritto di rinnovo.
La Legge n. 67-12 si applica esplicitamente agli immobili arredati e non arredati ad uso residenziale o professionale (Articolo 1Si applicano le norme generali di legge.
Il diritto primario è quello di riscuotere puntualmente l'affitto e le spese (Articolo 12Il locatore ha inoltre il diritto di recedere dal contratto di locazione e di riprendere possesso dell'immobile se l'inquilino non adempie ai propri obblighi (Articolo 56) o per uso personale in condizioni rigorose (Articolo 45).
Il locatore deve:
La legge non riconosce al locatore il diritto di accesso senza il consenso dell'inquilino. Il diritto dell'inquilino al pacifico godimento (Articolo 9) implica che il locatore non può entrare a suo piacimento. L'accesso per le riparazioni necessarie deve essere concordato con l'inquilino (Articolo 17).
Il locatore è responsabile di tutte le riparazioni necessarie per la conservazione e la manutenzione dell'edificio (Articolo 10). In genere si tratta di riparazioni strutturali importanti, tetti, impianti idraulici, ecc., a differenza delle riparazioni minori che sono di responsabilità dell'inquilino.
Il locatore può recedere dal contratto di locazione per ospitare se stesso, il coniuge, i suoi ascendenti diretti, i suoi discendenti diretti o i suoi familiari a carico, nel rispetto delle rigide condizioni stabilite nel Articoli 45 e 49 della legge 67-12Tra questi rientrano il possesso dell'immobile per almeno 18 mesi e il fatto che il potenziale occupante non disponga di un alloggio alternativo idoneo.
Il locatore può avviare una procedura specifica e accelerata di recupero del canone di locazione. Questa consiste nel richiedere al giudice delegato un'ordinanza di intimazione al conduttore di pagare. Se il conduttore non paga, il locatore può ottenere un'ingiunzione di pagamento (Articoli da 22 a 27, Legge 67-12Anche il mancato pagamento ripetuto è un motivo valido per lo sfratto (Articolo 45).
Il deposito cauzionale deve essere restituito all'inquilino entro un mese dalla data di pignoramento dell'immobile. Il locatore può detrarre eventuali somme dovute dall'inquilino per affitto o riparazioni, a condizione che siano legalmente giustificate (Articolo 20, Legge 67-12).
Il locatore deve garantire l'inquilino contro i difetti che ostacolano in modo significativo l'uso dell'immobile (Articolo 9, Legge 67-12).
Sì. Tuttavia, il contratto di locazione prosegue con il nuovo proprietario alle stesse condizioni. I diritti dell'inquilino non sono pregiudicati dalla vendita (Articolo 4, Legge 67-12).
Il locatore è responsabile della manutenzione dell'edificio e delle sue parti comuni. I costi vengono generalmente addebitati agli inquilini sotto forma di canone di locazione, la cui natura deve essere specificata nel contratto di locazione (Articolo 3).
Questo è il Legge n. 49-16, promulgato dal Dahir n. 1-16-99, che si applica ai contratti di locazione di locali ad uso commerciale, industriale o artigianale.
La legge prevista non definisce l'avviamento, in quanto questo è definito nel Codice Commerciale marocchino. Tuttavia,Articolo 8 della legge 49-16 indica che la perdita di clienti e di avviamento è un elemento chiave, e ilArticolo 7 dimostra che il valore dell'azienda, basato sulle dichiarazioni dei redditi, è fondamentale per il calcolo dell'indennizzo per lo sfratto.
L'inquilino acquisisce il diritto al rinnovo dopo aver dimostrato due anni consecutivi occupazione. Questa condizione viene derogata se l'inquilino ha versato una somma di denaro in cambio del diritto di locazione (spesso chiamata "key money" o "moneta chiave") (Articolo 4).
Il risarcimento deve essere pari al danno subito dall'inquilino a seguito dello sfratto.Articolo 7 specifica che ciò include il valore dell'azienda (in base alle dichiarazioni dei redditi degli ultimi quattro anni), i costi di ristrutturazione, le attività perse dall'azienda e i costi di trasloco.
La legge non contiene una disposizione che consenta al locatore di sfrattare un inquilino commerciale per uso residenziale personale allo stesso modo della legge 67-12. Lo sfratto è possibile per demolizione e ricostruzione (Articolo 9) o se l'edificio presenta un pericolo per la sicurezza (Articolo 13), ma ciò comporta il diritto di priorità per l'inquilino nel nuovo edificio o l'intero indennizzo per lo sfratto.
L'inquilino non può modificare l'attività commerciale senza il consenso del locatore. Tuttavia, all'inquilino può essere consentito di aggiungere attività complementari o connesse, purché compatibili con l'edificio, dandone comunicazione al locatore, che ha due mesi di tempo per opporsi (Articolo 22).
La revisione dell'affitto è soggetta alla legge n. 07-03. Tuttavia, se un subaffitto ha un canone più alto del contratto di locazione principale, il locatore ha il diritto di richiedere un aumento del canone principale (Articolo 24Inoltre, se l'inquilino aggiunge nuove attività consentite, il locatore può richiedere un nuovo adeguamento dell'affitto (Articolo 23).
Il locatore deve dare al conduttore un preavviso di disdetta indicando il motivo e prevedendo un preavviso di 15 giorni in caso di mancato pagamento o pericolo di crollo, oppure di 3 mesi per altri gravi motivi quali la volontà di demolire e ricostruire (Articolo 26). Se l'inquilino non ottempera, il locatore deve adire le vie legali per convalidare la disdetta.
Se il locatore desidera recedere da un contratto di locazione in cui è presente un'attività con creditori registrati, deve informare questi ultimi. I creditori possono opporsi al pagamento dell'indennità di sfratto direttamente all'inquilino, assicurandosi che le loro pretese siano soddisfatte per prime.Articoli 29 e 30).
Gli obblighi principali dell'inquilino sono i seguenti:
Se l'inquilino non paga l'affitto nei tempi previsti, il locatore può avviare una procedura di diffida. Se il pagamento non viene effettuato entro il termine specificato nella diffida, il locatore può adire le vie legali per ottenere un'ingiunzione di pagamento e, potenzialmente, la risoluzione del contratto di locazione.Articoli 22 e seguentiIl mancato pagamento ripetuto costituisce un motivo grave che può giustificare la risoluzione del contratto.Articolo 56).
No, l'inquilino non può apportare modifiche alla struttura o alle attrezzature dell'immobile senza il previo consenso scritto del locatore. In caso di modifiche non autorizzate, il locatore può richiedere che l'immobile venga ripristinato alle condizioni originali a spese dell'inquilino o trattenere le migliorie apportate senza alcun indennizzo.Articolo 15Modifiche sostanziali e non autorizzate possono costituire motivo di risoluzione del contratto di locazione (Articolo 56).
L'inquilino è responsabile delle "riparazioni proprie", ovvero piccole riparazioni e manutenzioni ordinarie non dovute a invecchiamento o difetti di costruzione. Tra queste rientrano, ad esempio, la manutenzione degli impianti idraulici ed elettrici, la sostituzione di finestre rotte o la manutenzione della tinteggiatura.Articolo 16Le riparazioni importanti restano a carico del locatore (Articolo 10).
Se il locatore non esegue le riparazioni di sua competenza (riparazioni importanti, ecc.), l'inquilino deve prima inviare una diffida. In caso contrario, l'inquilino può adire le vie legali per ottenere l'autorizzazione a eseguire autonomamente i lavori e dedurne il costo dal canone di locazione, fino al limite stabilito dal giudice.Articolo 18).
Al termine del contratto di locazione, l'inquilino è tenuto a restituire le chiavi e l'immobile nelle stesse condizioni in cui si trovava al momento del suo arrivo, secondo quanto riportato nell'inventario di inizio locazione. Qualora vengano riscontrati danni non dovuti alla normale usura, il costo delle riparazioni potrà essere detratto dal deposito cauzionale.Articolo 19).
Sì, l'inquilino ha il diritto di ospitare parenti; ciò rientra nel pacifico godimento dell'immobile. Tuttavia, ciò non deve trasformarsi in un subaffitto mascherato. La legge vieta severamente il subaffitto o la cessione del contratto di locazione senza il consenso scritto del locatore.Articolo 39).
L'utilizzo dell'immobile per uno scopo diverso da quello stipulato nel contratto (ad esempio, la conversione di un immobile residenziale in uno commerciale) costituisce una grave violazione degli obblighi del conduttore. Ciò fornisce al locatore un legittimo motivo per chiedere la risoluzione giudiziale del contratto di locazione.Articolo 56).
L'importo iniziale del canone di locazione è liberamente determinato tramite accordo tra locatore e inquilino. Tale importo deve essere chiaramente indicato nel contratto di locazione, come previsto dalla legge.Articolo 3 della legge n. 67-12.
SÌ.
Le condizioni sono un accordo reciproco tra le parti o, in mancanza, il rispetto di un preavviso di tre anni per i contratti di locazione residenziale/commerciale. Se il canone è chiaramente inferiore di almeno un terzo al valore locativo effettivo, il locatore può anche richiedere una revisione per adeguarlo al prezzo di mercato.Articolo 37, Legge 67-12).
Per le locazioni residenziali e commerciali, l'incremento è calcolato sulla base di un indice di riferimento stabilito dalla normativa. La percentuale di incremento non può essere inferiore a 8% per i locali residenziali e a 10% per i locali adibiti a fini professionali (Articolo 34, Legge 67-12). Per il settore commerciale il calcolo dipende dalla legge n. 07-03.
La revisione avviene mediante accordo scritto tra le parti oppure, in caso di disaccordo, mediante ricorso al tribunale competente da parte di una delle parti per la determinazione del nuovo canone secondo le disposizioni di legge.
Si tratta di un indice di riferimento ufficiale (il cui valore è stabilito dalla normativa) che serve come base per calcolare il tasso massimo di incremento consentito durante la revisione triennale dei canoni di locazione per le locazioni residenziali o commerciali, come previsto dalla legge.Articolo 34 della legge 67-12.
Sì. Se l'inquilino non è d'accordo con l'aumento del canone proposto dal locatore (in assenza di un accordo preventivo), può rifiutarlo. Spetterà quindi al locatore adire le vie legali per convalidare l'aumento del canone, e l'inquilino potrà presentare le proprie argomentazioni.
Si tratta dei costi relativi all'uso dell'immobile e delle parti comuni che l'inquilino paga in aggiunta al canone di locazione. La legge non fornisce un elenco esaustivo, ma...Articolo 3 della legge 67-12 richiede che la loro natura sia specificata nel contratto. In genere coprono le spese di acqua ed elettricità per le aree comuni, pulizie, manutenzione dell'ascensore, ecc.
La legge non specifica le modalità di ripartizione. Queste sono generalmente definite nel regolamento condominiale dell'edificio e devono essere ribadite o chiarite nel contratto di locazione, nel rispetto dell'obbligo di trasparenza.Articolo 3 della legge 67-12.
Una ricevuta di affitto è un documento che conferma il pagamento dell'affitto e delle spese. È OBBLIGATORIOL'Articolo 11 della legge n. 67-12 obbliga il locatore a fornirlo all'inquilino a semplice richiesta, specificando le somme versate.
potenziali inadempimenti dei propri obblighi (affitto non pagato, danni). Per i contratti di locazione residenziale/commerciale, il suo importo non può superare due mesi di affitto (Articolo 20, Legge 67-12).
Per le locazioni residenziali/commerciali, il deposito cauzionale deve essere restituito all'inquilino entro un periodo massimo di un mese dalla data di restituzione delle chiavi (Articolo 20, Legge 67-12).
Il locatore può trattenere tutto o parte del deposito cauzionale per compensare eventuali somme dovute per canoni o spese non pagati, o per coprire il costo della riparazione dei danni causati dall'inquilino. Qualsiasi ritenuta deve essere legalmente giustificatosia di comune accordo che mediante decisione del tribunale (Articoli 20 e 21, Legge 67-12).
La disdetta è un atto formale con cui una parte (solitamente il locatore) comunica all'altra la propria intenzione di recedere dal contratto.
Si tratta di una partenza anticipata e di una violazione del contratto.
Il verbale di ispezione di fine locazione è un documento che descrive le condizioni dell'immobile al momento della sua riconsegna da parte dell'inquilino. Viene confrontato con il verbale di ispezione di fine locazione. Per un contratto di locazione residenziale/commerciale, è OBBLIGATORIO e deve essere stabilito in modo contraddittorio (Articolo 19, Legge 67-12).
Se l'ispezione di fine locazione rivela danni attribuibili all'inquilino (oltre alla normale usura), il locatore ha il diritto di detrarre il costo delle riparazioni necessarie dal deposito cauzionale. Tale importo deve essere giustificato (con preventivo o fattura). Se il deposito cauzionale non è sufficiente, il locatore può richiedere all'inquilino il saldo residuo.Articolo 21, Legge 67-12).
Questo concetto si applica principalmente ai contratti di locazione commerciale.
L'indennizzo per sfratto è una somma di denaro dovuta dal locatore all'inquilino di un immobile cauzione commerciale per risarcirlo della perdita della sua attività. È dovuto quando il locatore rifiuta di rinnovare il contratto di locazione senza avere un motivo serio e legittimo (come definito dall'articolo 8 della legge 49-16) per farlo (Articolo 7, Legge 49-16).
Secondo ilArticolo 7 della legge n. 49-16Il risarcimento deve essere pari al danno subito. Esso comprende, in particolare:
La vendita dell'immobile non determina la risoluzione del contratto di locazione. Il nuovo proprietario assume tutti i diritti e gli obblighi del precedente locatore. Il contratto di locazione prosegue alle stesse condizioni con il nuovo proprietario. Questo è il principio del "la vendita non risolve il contratto di locazione".Articolo 4, Legge 67-12).
No. Né la Legge n. 67-12 (residenziale/professionale) né la Legge n. 49-16 (commerciale) prevedono un diritto generale di prelazione per l'inquilino in caso di vendita dell'immobile. Tuttavia, la Legge n. 49-16 concede un diritto di priorità all'inquilino commerciale sfrattato a causa della demolizione, consentendogli la priorità per l'affitto dell'edificio appena ricostruito (Articolo 10).
Per entrambe le tipologie di contratti di locazione (residenziale/professionale e commerciale), la giurisdizione competente è quella del Tribunale di Primo Grado del luogo in cui si trova l'immobile locato. Questo è il foro ordinario per le controversie in materia di locazione.
La legge n. 67-12 (residenziale/professionale) non prevede una procedura di conciliazione obbligatoria e sistematica prima di qualsiasi azione legale. Tuttavia, la legge incoraggia accordi amichevoli (ad esempio, per la revisione degli affitti).Articolo 34Anche per i contratti di locazione commerciale, la conciliazione non è obbligatoria nella maggior parte delle controversie prima del contenzioso. Le parti possono comunque ricorrervi volontariamente.
È prevista una procedura specifica e accelerata.
Lo sfratto è sempre il risultato di una decisione del tribunale.
I termini di prescrizione variano a seconda dell'azione:
L'ufficiale giudiziario (chiamato in alcuni contesti "agente giudiziario") svolge un ruolo cruciale in diverse fasi:
Si applicano i rimedi legali standard previsti dalla legge marocchina:
Una volta che la sentenza che ordina lo sfratto è definitiva ed esecutiva:
Il procedimento sommario è una procedura d'urgenza che consente una rapida pronuncia provvisoria che non decide nel merito della controversia. Nelle controversie tra locatore e inquilino, viene spesso utilizzato per:
Me Amal Anouide est une avocate inscrite au barreau de Safi avec plus de 13 ans d’expérience. Elle exerce dans toutes les juridictions marocaines (Safi, Casablanca, Rabat, Marrakech) et traite des dossiers de divorce, droit pénal, immobilier et des affaires. Son cabinet offre un accompagnement spécifique aux MRE et aux étrangers, incluant des consultations à distance. Elle est reconnue pour sa rigueur et son humanité, avec une note de 5.0 sur Google
