La nouvelle législation se compose principalement de la loi n° 67-12 pour les baux d'habitation et professionnels et de la loi n° 49-16 pour les baux commerciaux, industriels et artisanaux.
Oui. Les deux lois exigent un contrat écrit ayant date certaine.
Selon l'Article 3 de la loi n° 67-12, un bail d'habitation ou professionnel doit inclure :
La durée est librement déterminée par les parties dans le contrat (Article 2, Loi n° 67-12). Pour les baux commerciaux, un locataire acquiert le droit au renouvellement après une occupation consécutive d'au moins deux ans (Article 4, Loi n° 49-16).
Non, un contrat écrit est désormais obligatoire. Un accord verbal violerait l'Article 3 des lois 67-12 et 49-16. La principale conséquence est la difficulté de prouver les termes du bail et l'incapacité d'utiliser certaines procédures judiciaires accélérées, comme celle pour le recouvrement des loyers décrite à l'Article 22 de la loi 67-12.
La différence fondamentale réside dans l'usage du bien et la loi applicable.
C'est un contrat consensuel et écrit par lequel un bailleur met un bien à la disposition d'un locataire pour une durée et un usage déterminés, en échange d'un loyer. Il détaille les droits et obligations des deux parties tels que définis par la loi applicable (67-12 ou 49-16).
Un bail peut être résilié pour rupture de contrat. L'Article 56 de la loi 67-12 permet au bailleur de demander la résiliation si le locataire utilise le bien à d'autres fins, y apporte des modifications non autorisées, le néglige ou ne paie pas le loyer. Pour les baux commerciaux, l'Article 8 de la loi 49-16 énumère les cas où le bailleur peut expulser sans indemnité pour non-paiement ou autres manquements graves.
Les deux lois exigent un contrat ayant une "date certaine", ce qui lui confère une force probante. Un contrat sous seing privé non enregistré est valable entre les parties, mais pour être opposable aux tiers et utilisé dans certaines procédures officielles, sa date doit être certifiée par une autorité compétente.
L'obligation principale est d'établir un contrat écrit (Article 3 des deux lois) et pour les deux parties de dresser un état des lieux descriptif contradictoire des locaux, à joindre au contrat (Article 7, Loi 67-12 et Article 3, Loi 49-16).
C'est une description détaillée de l'état du bien au moment où le locataire en prend possession. Il est crucial car il sert de preuve. S'il n'est pas fait, l'Article 8 de la loi 67-12 présume que le locataire a reçu le bien en bon état.
Oui, elle doit être spécifiée. Les conséquences de la fin du terme diffèrent : dans un bail d'habitation, le bailleur doit toujours délivrer un congé formel pour un motif valable. Dans un bail commercial, l'arrivée du terme est une condition préalable pour que le locataire puisse exercer son droit au renouvellement.
La Loi n° 67-12 s'applique explicitement aux biens meublés et non meublés à usage d'habitation ou professionnel (Article 1). Les règles générales de la loi s'appliquent.
Le droit principal est de percevoir le loyer et les charges en temps voulu (Article 12). Le bailleur a également le droit de résilier le bail et de reprendre le bien si le locataire manque à ses obligations (Article 56) ou pour un usage personnel sous des conditions strictes (Article 45).
Le bailleur doit :
La loi n'accorde pas au bailleur un droit d'accès sans le consentement du locataire. Le droit du locataire à la jouissance paisible (Article 9) implique que le bailleur ne peut pas entrer à sa guise. L'accès pour les réparations nécessaires doit être convenu avec le locataire (Article 17).
Le bailleur est responsable de toutes les réparations nécessaires à la conservation et à l'entretien du bâtiment (Article 10). Cela concerne généralement les grosses réparations structurelles, la toiture, la plomberie, etc., par opposition aux menues réparations qui sont à la charge du locataire.
Le bailleur peut donner congé pour y loger lui-même, son conjoint, ses ascendants directs, ses descendants directs ou ses dépendants légaux, sous réserve des conditions strictes énoncées aux Articles 45 et 49 de la loi 67-12. Celles-ci incluent la possession du bien depuis au moins 18 mois et le fait que l'occupant prévu ne dispose pas d'un autre logement adéquat.
Le bailleur peut engager une procédure spécifique et accélérée de recouvrement des loyers. Cela implique de demander une ordonnance au président du tribunal pour signifier au locataire une mise en demeure de payer. Si le locataire ne paie pas, le bailleur peut obtenir une ordonnance de paiement (Articles 22 à 27, Loi 67-12). Le non-paiement répété est également un motif valable d'expulsion (Article 45).
Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximum d'un mois à compter de la date de reprise du bien. Le bailleur peut déduire les sommes dues par le locataire pour le loyer ou les réparations, à condition que celles-ci soient légalement justifiées (Article 20, Loi 67-12).
Le bailleur doit garantir le locataire contre les défauts qui entravent de manière significative l'usage du bien (Article 9, Loi 67-12).
Oui. Cependant, le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire aux mêmes termes et conditions. Les droits du locataire ne sont pas affectés par la vente (Article 4, Loi 67-12).
Le bailleur est responsable de l'entretien de l'immeuble et de ses parties communes. Les coûts sont généralement répercutés sur les locataires sous forme de charges locatives, dont la nature doit être spécifiée dans le bail (Article 3).
Il s'agit de la Loi n° 49-16, promulguée par le Dahir n° 1-16-99, qui s'applique aux baux de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.
La loi fournie ne définit pas le fonds de commerce, car celui-ci est défini dans le Code de commerce marocain. Cependant, l'Article 8 de la loi 49-16 indique que la perte de la clientèle et de l'achalandage est un élément clé, et l'Article 7 montre que la valeur de l'entreprise, basée sur les déclarations fiscales, est centrale pour le calcul des indemnités d'éviction.
Le locataire acquiert le droit au renouvellement après avoir prouvé deux années consécutives d'occupation. Cette condition est levée si le locataire a versé une somme d'argent en contrepartie du droit au bail (souvent appelée "pas-de-porte" ou "sarout") (Article 4).
L'indemnité doit être égale au préjudice subi par le locataire du fait de l'éviction. L'Article 7 précise que cela inclut la valeur du fonds de commerce (basée sur les déclarations fiscales des quatre dernières années), les frais de rénovation, les éléments perdus du fonds et les frais de déménagement.
La loi ne contient pas de disposition permettant au bailleur d'expulser un locataire commercial pour un usage résidentiel personnel de la même manière que la loi 67-12. L'expulsion est possible pour démolition et reconstruction (Article 9) ou si le bâtiment présente un danger pour la sécurité (Article 13), mais cela déclenche un droit de priorité pour le locataire dans le nouveau bâtiment ou une indemnité d'éviction complète.
Le locataire ne peut pas changer l'activité sans le consentement du bailleur. Cependant, le locataire peut être autorisé à ajouter des activités complémentaires ou connexes tant qu'elles sont compatibles avec l'immeuble, en informant le bailleur qui a deux mois pour s'y opposer (Article 22).
La révision du loyer est soumise à la loi n° 07-03. Cependant, si une sous-location a un loyer plus élevé que le bail principal, le bailleur a le droit de demander une augmentation du loyer principal (Article 24). De plus, si le locataire ajoute de nouvelles activités autorisées, le bailleur peut demander la fixation d'un nouveau loyer (Article 23).
Le bailleur doit signifier au locataire un congé indiquant le motif et prévoyant un préavis de 15 jours pour non-paiement ou danger d'effondrement, ou de 3 mois pour d'autres raisons graves comme le souhait de démolir et de reconstruire (Article 26). Si le locataire ne s'y conforme pas, le bailleur doit saisir le tribunal pour faire valider le congé.
Si le bailleur souhaite résilier un bail où existe un fonds de commerce avec des créanciers inscrits, il doit en informer ces créanciers. Les créanciers peuvent s'opposer au paiement de l'indemnité d'éviction directement au locataire, s'assurant que leurs créances sont réglées en premier (Articles 29 et 30).
Les obligations principales du locataire sont les suivantes :
Si le locataire ne paie pas le loyer à l'échéance, le bailleur peut engager une procédure de mise en demeure. Si le paiement n'est pas effectué dans le délai imparti par la mise en demeure, le bailleur peut saisir le tribunal pour obtenir une ordonnance de paiement et, potentiellement, la résiliation du bail (Articles 22 et suivants). Le non-paiement répété est un motif sérieux pouvant justifier la résiliation du contrat (Article 56).
Non, le locataire ne peut apporter aucune modification à la structure ou aux équipements du bien sans l'accord préalable et écrit du bailleur. En cas de modifications non autorisées, le bailleur peut exiger la remise en état des lieux aux frais du locataire ou conserver les améliorations sans verser d'indemnité (Article 15). Des modifications substantielles et non autorisées peuvent constituer un motif de résiliation du bail (Article 56).
Le locataire est responsable des "réparations locatives", c'est-à-dire les menues réparations et l'entretien courant qui ne sont pas dues à la vétusté ou à un vice de construction. Cela inclut, par exemple, l'entretien des installations de plomberie et d'électricité, le remplacement des vitres cassées, ou l'entretien des peintures (Article 16). Les grosses réparations restent à la charge du bailleur (Article 10).
Si le bailleur n'effectue pas les réparations qui lui incombent (grosses réparations, etc.), le locataire doit d'abord le mettre en demeure. Si rien n'est fait, le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir l'autorisation d'effectuer lui-même les travaux et de déduire leur coût du montant du loyer, dans la limite fixée par le juge (Article 18).
À la fin du bail, le locataire doit restituer les clés et le bien dans l'état où il se trouvait lors de son entrée, conformément à l'état des lieux d'entrée. Si des dégradations sont constatées et qu'elles ne sont pas dues à un usage normal ou à la vétusté, le coût des réparations peut être déduit du dépôt de garantie (Article 19).
Oui, le locataire a le droit d'héberger ses proches, cela fait partie de la jouissance paisible du bien. Cependant, cela ne doit pas se transformer en une sous-location déguisée. La loi interdit formellement la sous-location ou la cession du bail sans l'accord écrit du bailleur (Article 39).
L'utilisation du bien pour un usage autre que celui prévu dans le contrat (par exemple, transformer un local d'habitation en commerce) est une violation grave des obligations du locataire. Cela constitue un motif légitime pour le bailleur de demander la résiliation judiciaire du contrat de bail (Article 56).
Le montant du loyer initial est fixé librement par accord entre le bailleur et le locataire. Ce montant doit être clairement inscrit dans le contrat de bail, comme l'exige l'Article 3 de la loi n° 67-12.
Oui.
Les conditions sont un accord mutuel entre les parties ou, à défaut, le respect d'un délai de trois ans pour les baux résidentiels/professionnels. Si le loyer est manifestement inférieur d'au moins un tiers à la valeur locative réelle, le bailleur peut également demander une révision pour l'aligner sur le prix du marché (Article 37, Loi 67-12).
Pour les baux d'habitation et professionnels, l'augmentation est calculée sur la base d'un indice de référence fixé par voie réglementaire. Le taux d'augmentation ne peut être inférieur à 8% pour les locaux à usage d'habitation et à 10% pour les locaux à usage professionnel (Article 34, Loi 67-12). Pour le commercial, le calcul dépend de la loi n° 07-03.
La révision se fait soit par un accord écrit entre les parties, soit, en cas de désaccord, par une saisine du tribunal compétent par l'une des parties pour fixer le nouveau loyer conformément aux dispositions de la loi.
C'est un indice de référence officiel (dont la valeur est fixée par la réglementation) qui sert de base pour calculer le taux d'augmentation maximal autorisé lors de la révision triennale des loyers pour les baux d'habitation ou professionnels, comme le stipule l'Article 34 de la loi 67-12.
Oui. Si le locataire n'est pas d'accord avec l'augmentation proposée par le bailleur (en l'absence d'un accord préalable), il peut refuser. Il appartiendra alors au bailleur de saisir le tribunal pour valider la révision, et le locataire pourra y présenter ses arguments.
Ce sont les frais liés à l'usage du bien et des parties communes que le locataire paie en plus du loyer. La loi n'en dresse pas de liste exhaustive, mais l'Article 3 de la loi 67-12 impose que leur nature soit précisée dans le contrat. Elles couvrent typiquement les dépenses d'eau et d'électricité des parties communes, le nettoyage, l'entretien de l'ascenseur, etc.
La loi ne détaille pas la méthode de répartition. Celle-ci est généralement définie dans le règlement de copropriété de l'immeuble et doit être reprise ou précisée dans le contrat de bail, conformément à l'obligation de transparence de l'Article 3 de la loi 67-12.
La quittance de loyer est un reçu qui atteste du paiement du loyer et des charges. Elle est obligatoire. L'Article 11 de la loi n° 67-12 oblige le bailleur à la délivrer au locataire sur simple demande, en détaillant les sommes versées.
d'éventuels manquements à ses obligations (loyers impayés, dégradations). Pour les baux d'habitation/professionnels, son montant ne peut excéder deux mois de loyer (Article 20, Loi 67-12).
Pour les baux d'habitation/professionnels, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal d'un mois à compter de la date de restitution des clés (Article 20, Loi 67-12).
Le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour compenser les sommes qui lui sont dues au titre de loyers ou charges impayés, ou pour couvrir le coût des réparations des dégradations causées par le locataire. Toute retenue doit être légalement justifiée, soit par un accord mutuel, soit par une décision de justice (Articles 20 et 21, Loi 67-12).
Un congé est un acte formel par lequel une partie (le plus souvent le bailleur) notifie à l'autre sa volonté de mettre fin au contrat.
C'est un départ anticipé et une rupture de contrat.
L'état des lieux de sortie est un document décrivant l'état du bien au moment de sa restitution par le locataire. Il est comparé à l'état des lieux d'entrée. Pour un bail d'habitation/professionnel, il est obligatoire et doit être établi de manière contradictoire (Article 19, Loi 67-12).
Si l'état des lieux de sortie révèle des dégradations imputables au locataire (allant au-delà de l'usure normale ou de la vétusté), le bailleur est en droit de retenir sur le dépôt de garantie le montant des réparations nécessaires. Le montant doit être justifié (par devis ou facture). Si le dépôt de garantie est insuffisant, le bailleur peut réclamer le solde au locataire (Article 21, Loi 67-12).
Ce concept s'applique surtout au bail commercial.
L'indemnité d'éviction est une somme d'argent due par le bailleur au locataire d'un bail commercial pour le dédommager de la perte de son fonds de commerce. Elle est due lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail sans avoir de motif grave et légitime (tel que défini à l'article 8 de la loi 49-16) pour le faire (Article 7, Loi 49-16).
Selon l'Article 7 de la loi n° 49-16, l'indemnité doit être égale au préjudice subi. Elle comprend notamment :
La vente du bien ne met pas fin au contrat de location. Le nouveau propriétaire se substitue à l'ancien bailleur dans tous ses droits et obligations. Le contrat de bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. C'est le principe de "vente ne rompt pas bail" (Article 4, Loi 67-12).
Non. Ni la loi n° 67-12 (habitation/professionnel) ni la loi n° 49-16 (commercial) ne prévoient un droit de préemption général pour le locataire en cas de vente du bien. Toutefois, la loi n° 49-16 accorde un droit de priorité au locataire commercial évincé pour cause de démolition, lui permettant de louer en priorité dans le nouvel immeuble reconstruit (Article 10).
Pour les deux types de baux (habitation/professionnel et commercial), la juridiction compétente est le tribunal de première instance du lieu où se situe l'immeuble loué. C'est le juge de droit commun en matière de contentieux locatif.
La loi n° 67-12 (habitation/professionnel) ne prévoit pas de procédure de conciliation obligatoire systématique avant toute action judiciaire. Cependant, la loi encourage les accords amiables (par exemple, pour la révision du loyer à l'Article 34). Pour les baux commerciaux, la conciliation n'est pas non plus une étape pré-judiciaire obligatoire pour la plupart des litiges. Les parties peuvent toujours y recourir volontairement.
Une procédure spécifique et accélérée est prévue.
L'expulsion est toujours la conséquence d'une décision de justice.
Les délais de prescription varient selon l'action :
L'huissier de justice (appelé "agent judiciaire" dans certains contextes) joue un rôle crucial à plusieurs étapes :
Les voies de recours classiques du droit marocain s'appliquent :
Une fois que le jugement ordonnant l'expulsion est définitif et exécutoire :
Le référé est une procédure d'urgence qui permet d'obtenir rapidement une décision provisoire qui ne tranche pas le fond du litige. En matière locative, elle est souvent utilisée pour :
Me Amal Anouide est une avocate inscrite au barreau de Safi avec plus de 13 ans d’expérience. Elle exerce dans toutes les juridictions marocaines (Safi, Casablanca, Rabat, Marrakech) et traite des dossiers de divorce, droit pénal, immobilier et des affaires. Son cabinet offre un accompagnement spécifique aux MRE et aux étrangers, incluant des consultations à distance. Elle est reconnue pour sa rigueur et son humanité, avec une note de 5.0 sur Google
