Kaufvorvertrag ohne Notar in Marokko: Fallstricke, Risiko des Geldverlusts und Hinderung der Rückführung.

Immobilieninvestitionen in Marokko ziehen viele Investoren an, seien es Ausländer oder im Ausland lebende Marokkaner (MRE). Die Attraktivität der Stadt, die sich bietenden Gelegenheiten oder sogar die einfache Präsentation von Modellen können zu einer gewissen Eile führen und einige dazu verleiten, Gelegenheiten schnell zu ergreifen. Angesichts dieses Wunsches, eine Immobilie zu erwerben, ist die Versuchung groß, vorläufige Vereinbarungen, wie "Kaufvorverträge ohne Notar", abzuschließen, oder Vorauszahlungen direkt an den Verkäufer, manchmal bis zu 60 % des Preises oder sogar den gesamten Betrag, in bar oder auf andere Weise..

Wie Frau Amal Anouide jedoch hervorhebt, Rechtsanwalt in der Safi-Kanzleidiese Praxis ist "Gefährlich" und "dringend abgeraten"Dies setzt Käufer erheblichen Risiken aus:fehlende Rechtsgarantien Hinsichtlich des Eigentums an der Immobilie oder etwaiger potenzieller Belastungen des Grundstücks, ein Hohes Risiko, Gelder zu verlieren (Der Verkäufer könnte die Immobilie beispielsweise an einen Dritten weiterverkaufen), und wesentliche Hindernisse für die anschließende Rückführung von Kapital und Kapitalgewinnen im Falle eines Weiterverkaufs der Anlage. Dieser Artikel soll die Fallstricke dieses Prozesses detailliert aufzeigen und verdeutlichen, warum der Notar der richtige Ansprechpartner ist. Ein unverzichtbarer Experte, den Sie vom ersten Kontakt bis zur Liquidation Ihrer Investition konsultieren sollten., um die Sicherheit Ihrer Transaktion und die Nachverfolgbarkeit Ihrer Gelder zu gewährleisten.

I. Die unerkannten Gefahren von „vorläufigen Kaufverträgen ohne Notar“ und direkten Vorauszahlungen

Einer der gravierendsten Fehler von Käufern ist es, sich finanziell zu binden, ohne sich von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen.

1. Gefährliche und ungesicherte Bargeldvorschüsse

Master Amal Anouide ist formell: er ist „Es wird dringend davon abgeraten, dem Verkäufer irgendeine Zahlung zu leisten, sei es in bar oder auf andere Weise, überhaupt nichts.“Die Realität zeigt jedoch, dass Käufer, die von einem Projekt oder einer Stadt angelockt werden, Anzahlungen leisten, die bis zu … betragen können. „bis zu 60 % des Verkaufspreises, manchmal sogar mehr; manche zahlen sogar den vollen Verkaufspreis.“ direkt an den Verkäufer. Eine solche Vorgehensweise wird wie folgt beschrieben: "gefährlich".

Diese Methode setzt den Käufer einem völligen Mangel an unmittelbaren Garantien aus und schafft erhebliche Rechtsunsicherheit:

• Unsicherheit hinsichtlich der Qualität und Leistungsfähigkeit des Verkäufers Ohne die Beteiligung eines Notars hat der Käufer keine Gewissheit, dass der Verkäufer tatsächlich der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist und dass er die rechtliche Befugnis hat, sie zu verkaufen.
• Risiko nicht identifizierter Grundstücksbelastungen Das Objekt kann mit dem Käufer unbekannten Belastungen (Hypotheken, Schulden oder Steuerrückständen) belastet sein. Der Notar führt jedoch wichtige Vorabprüfungen durch, um sicherzustellen, dass das Objekt... "kostenlos".
• Keine sofortige Eigentumsübertragung Der Käufer ist nicht Eigentümer nur am Tag der Eintragung der Urkunde im GrundbuchBis zum Abschluss dieser Überweisung sind die direkt an den Verkäufer gezahlten Gelder nicht sicher und "muss beim Notar verbleiben"weil es das ist "Käufergarantie"Tatsächlich gibt der Notar den zugunsten des Verkäufers treuhänderisch verwahrten Verkaufspreis erst nach der Eintragung der Eigentumsurkunde frei.

Obwohl die direkte Zahlung von Geld an den Verkäufer durch die Devisenkontrollbestimmungen nicht "verboten" ist. „Aus praktischer, notarieller und rechtlicher Sicht wird dringend davon abgeraten, die Unterzeichnung der notariellen Urkunde im Voraus zu bezahlen.“ aufgrund der damit verbundenen vielfältigen Risiken.

2. Reale Risiken von Geldverlusten und Rechtsstreitigkeiten

Die Folgen dieser Praktiken sind oft dramatisch und können zu komplexen Streitigkeiten und erheblichen finanziellen Verlusten führen:

• Verlust der Gelder und Weiterverkauf an Dritte Es kommt vor, dass ein Verkäufer nach Erhalt einer beträchtlichen Anzahlung die Immobilie an einen Dritten überträgt. Der ursprüngliche Käufer steht dann ohne die Immobilie da und hat mit enormen Schwierigkeiten zu kämpfen, die gezahlten Gelder zurückzuerhalten.
• Räumungsantrag des neuen Eigentümers Ein Käufer, der eine Anzahlung geleistet hat, kann mit einer Räumungsklage des neuen, rechtmäßig eingetragenen Eigentümers konfrontiert werden, selbst wenn er bereits einen erheblichen Betrag für die Immobilie gezahlt hat.
• Schwierigkeiten beim Nachweis der Vereinbarung oder bei der Rückgewinnung der Gelder Das Fehlen notariell beglaubigter Dokumente erschwert den Nachweis des Vertrags im Streitfall. So wurde ein Fall angeführt, in dem ein Käufer, der eine Anzahlung von 20.000 Dirham (2 Millionen alte Francs) an einen „Simsar“ (Immobilienmakler) geleistet hatte, ohne stichhaltigen Beweis dastand und der Makler sich sogar weigerte, für ihn auszusagen.

Bezüglich des „vorläufigen Kaufvertrags“ gilt Folgendes nicht: "nicht erforderlich" für den Kauf ImmobilieAufgrund der neuen Anforderung, eine Steuerbescheinigung zu erhalten, … vor der Unterzeichnung Vor dem endgültigen Kaufvertrag unterzeichnen Käufer heutzutage häufig Vorverträge, um ihre Zustimmung abzusichern, während sie auf den endgültigen Vertrag warten. Vorverträge sind auch üblich bei Bankfinanzierungen oder wenn eine Finanzierung zur Absicherung des Kaufs, beispielsweise durch eine Hypothek, erforderlich ist. In all diesen Fällen ist es zur Gewährleistung der Sicherheit notwendig, Es wird dringend empfohlen, dass der Vertrag unter Beteiligung eines Notars aufgesetzt wird. um die Rechtssicherheit der Verpflichtung zu gewährleisten.

II. Die unverzichtbare Rolle des Notars: Rechtssicherheit und Nachverfolgbarkeit von Geldern

Angesichts der soeben besprochenen Fallstricke wird die zentrale und absolut unabdingbare Rolle des Notars hervorgehoben. Wie Maître Amal Anouide bestätigt, ist der Notar für jeden Investor, ob ausländisch oder marokkanisch-im Ausland ansässig, der wichtigste Ansprechpartner. „Der erste Berufstätige, der ein Land sieht, ist der letzte.“Diese Aussage ist nicht unerheblich: Er ist der Garant für die Sicherheit Ihrer Investition, vom Anfang bis zum Ende.

1. Der Notar: Ihr rechtlicher Schutz vom ersten Kontakt an

In einem Land anzukommen, dessen rechtliche und steuerliche Feinheiten man nicht unbedingt kennt, kann verwirrend sein. Deshalb ist die Beratung durch einen Notar oder Anwalt ratsam. "Sehr empfehlenswert" noch bevor man den ersten Schritt unternimmt oder eine Verpflichtung eingeht.

Die Hauptaufgabe des Notars besteht darin,"die Verträge der Parteien beglaubigen"Im Gegensatz zu einer einfachen privaten Vereinbarung (zwischen Parteien ohne Beteiligung eines Fachmanns) verleiht eine notariell beglaubigte Urkunde … "größere Garantie" und eins "Vertragssicherheit"Er stellt sicher, dass die Auftragnehmer alle erforderlichen Informationen erhalten haben. "Notwendige Erläuterungen"einschließlich auf der« Auswirkungen auf die Finanzen »vor der Unterzeichnung.

Die Rolle des Notars beschränkt sich jedoch nicht nur auf das Verfassen von Dokumenten. Sie ist eine umfassende und unverzichtbare Unterstützung :

• Rechts- und Steuerberatung: Der Notar bietet Ihnen präzise Rechts- und Steuerberatung und klärt Sie über die geltenden Gesetze, Rechte und Steuern auf.
• Wesentliche Vorabprüfungen: Vor jeder Unterzeichnung führt der Notar folgende Schritte durch: entscheidende SchritteEr sorgt dafür, dass das Anwesen "kostenlos"Das heißt, es ist nicht mit Hypotheken, Schulden oder Steuerrückständen belastet. Er überprüft auch die "Qualität des Eigentümers" und seine " Fähigkeit " Rechtliche Anforderungen für den Verkauf der Immobilie. Eine wichtige Neuerung ist die Verpflichtung, eine „Steuerbescheinigung“ vor Unterzeichnung des Kaufvertragsum zu bestätigen, dass alle Steuern auf dem neuesten Stand sind.
• Sicherstellung des Eigentumsübergangs: Der Käufer ist nicht „Eigentümer nur am Tag der Eintragung der Urkunde im Grundbuch“Bis zum Abschluss dieser Registrierung sind die gezahlten Gelder nicht sicher. Der Notar gewährleistet diesen Vorgang.

2. Rückverfolgbarkeit der Gelder: Der Schlüssel zur sicheren Rückführung

Einer der überzeugendsten Gründe für die Inanspruchnahme eines Notars ist die Sicherung der Mittel und die Garantie ihrer RückverfolgbarkeitUnerlässlich für die zukünftige Rückführung Ihres Kapitals und Ihrer Kapitalgewinne.

• Der Notar, Bürge Ihrer Gelder: Der Notar ist kategorisch: „Das Geld muss beim Notar verbleiben; dies ist die Garantie des Käufers.“Der Notar gibt den Verkaufspreis erst einmal an den Verkäufer frei..."zum Zeitpunkt der Eintragung der Grundstücksurkunde"Auszahlung von Vorschüssen „direkt in die Hände des Verkäufers“, ob in bar oder auf andere Weise, ist "Dringend davon abgeraten" und setzt Sie aus"Enorme Risiken".
• Die Bedeutung der Rückverfolgbarkeit für die Rückführung: Marokko bietet die "Rückübertragungsgarantie"Dies ermöglicht Ihnen die Rückführung des Kapitals und der Kapitalgewinne aus Ihrer Investition. Diese Garantie gilt jedoch nur unter der Voraussetzung, dass nachgewiesen wird, dass die ursprüngliche Investition durch die „Rückführung von Fremdwährung“Deshalb "Rückverfolgbarkeit" ist von entscheidender Bedeutung..
• Wie lässt sich Rückverfolgbarkeit gewährleisten? Er ist „Es ist ratsam, zuerst ein Konto für konvertierbare Dirham zu eröffnen.“ in Marokko, auf das Sie eine Überweisung aus dem Ausland tätigen, um den Kauf zu finanzieren. Diese Art von Konto wird speziell mit Fremdwährung finanziert und ist das die einzige legale Option für NichtansässigeObwohl Sie eine Überweisung direkt auf das Konto des Notars vornehmen können, ist der Hauptpunkt, „Rückverfolgbarkeit gewährleisten“.
• Folgen mangelnder Rückverfolgbarkeit: Ohne Nachweis einer ausländischen Finanzierung kann die Rückführung von Geldern eingeschränkt sein. Wurde der Erwerb mit inländischen Einnahmen getätigt und lassen sich die zurückgeführten Gelder nicht nachweisen, kann der Investor unter Umständen nur einen bestimmten Betrag zurückführen. "25 % pro Jahr" den Wert des Vermögenswerts über ein konvertierbares Dirham-Konto.

3. Der „Vorvertrag zum Kauf“: Ein Schritt, der von einem Notar überwacht werden muss.

Obwohl der "vorläufige Kaufvertrag" nicht "nicht erforderlich" Bei jedem Immobilienerwerb in Marokko ist es üblicher geworden, insbesondere aufgrund der neuen Pflicht, vorab eine Steuerbescheinigung einzuholen. Dieses vorläufige Dokument ermöglicht es den Parteien, "ihre Zustimmung sichern" während die Verfahren durchgeführt werden.

Ein Vorverkaufsvertrag wird häufig auch in folgenden Fällen unterzeichnet: Bankfinanzierung oder wenn erforderlich Hebel der Ladungen (wie beispielsweise Hypotheken) auf die Immobilie, um sich die nötige Zeit zu verschaffen. In all diesen Fällen muss es, damit es ein Sicherheitsinstrument und keine Falle ist, Es wird dringend empfohlen, dass der Vertrag von einem Notar aufgesetzt und überwacht wird..

Kurz gesagt, ein Notar ist viel mehr als nur jemand, der Dokumente verfasst. Er ist der Berater, Wirtschaftsprüfer und Garant für rechtliche und finanzielle Sicherheit von ImmobilientransaktionDadurch wird der Schutz Ihres Kapitals gewährleistet und Sie haben die Möglichkeit, Ihre Gelder sorgenfrei zurückzuführen.

III. Die entscheidende Frage der Rückführung von Geldern

Marokko bietet ausländischen Investoren und im Ausland lebenden Marokkanern eine wertvolle Gelegenheit: "Rückübertragungsgarantie"Diese Garantie bedeutet, dass Sie den Erlös aus dem Verkauf Ihrer Immobilie – also das investierte Kapital und alle erzielten Kapitalgewinne – zurückführen können. "jederzeit"Diese Leichtigkeit ist jedoch nicht bedingungslos; sie unterliegt einer grundlegenden Voraussetzung: der "Rückverfolgbarkeit" Mittel.

1. Rückverfolgbarkeit: Der Eckpfeiler der Rückführung

Die wesentliche Voraussetzung für die vollständige Inanspruchnahme dieser Rückübertragungsgarantie ist der Nachweis, dass „Die Investition wurde zunächst durch die Rückführung von Fremdwährung finanziert.“Mit anderen Worten, Sie müssen nachweisen können, dass die für den ursprünglichen Erwerb verwendeten Mittel aus dem Ausland stammen.

• Wie kann diese Rückverfolgbarkeit sichergestellt werden?
  • Eröffnen Sie ein konvertierbares Dirham-Konto Es empfiehlt sich, zunächst ein konvertierbares Dirham-Konto in Marokko zu eröffnen. Dieses Konto ist speziell für die Einzahlung von Fremdwährungen konzipiert.
  • Tätigen Sie eine Überweisung aus dem Ausland Auf dieses Konto mit variabler Kontoführungsberechtigung müssen Sie aus dem Ausland überweisen, um Ihren Kauf zu finanzieren. Dadurch entsteht ein eindeutiger Banknachweis über die Herkunft der Gelder.
  • Bevorzugt Banküberweisungen Überweisungen müssen per Banküberweisung oder SWIFT erfolgen. Barzahlungen sind für Ausländer zur Rückführung von Währung nicht geeignet und bieten nicht die erforderliche Nachverfolgbarkeit.
  • Direkter Beweis im Notarkonto Auch wenn eine Überweisung direkt auf das Konto des Notars erfolgen kann, „ist es am wichtigsten, die Nachverfolgbarkeit zu gewährleisten“.
  • Kontoauszug Sie können jederzeit einen Kontoauszug anfordern, um die Gelder zum Zeitpunkt des Weiterverkaufs zurückführen zu können.
  • Einzelkonto für Nichtansässige Für einen Nichtansässigen in Marokko ist das konvertierbare Dirham-Konto das einzige legale Option um Dirham zu halten.
• Warum ist Rückverfolgbarkeit so wichtig? Können Sie diese Rückverfolgbarkeit nicht nachweisen, beispielsweise wenn der Kauf mit in Marokko erzielten Einnahmen getätigt wurde und kein Nachweis über die Rückführung der Gelder aus dem Ausland vorliegt, haben Sie keinen Anspruch auf die volle Rückführungsgarantie. In diesem Fall ist die Rückführungsmöglichkeit eingeschränkt: Sie können gegebenenfalls nur einen bestimmten Betrag zurückführen. "25 % pro Jahr" Der Wert des Vermögenswerts wird über ein „konvertierbares Dirham-Terminkonto“ zurückgeführt. Die Rückführung erfolgt mit 25 % bei Kontoeröffnung und anschließend mit weiteren 25 % an jedem Jahrestag der folgenden drei Jahre.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es ideal ist, „alle Transaktionen zu dokumentieren“ und „ein Konto für konvertierbare Dirham zu eröffnen“, da dies „für die Finanzierung, die Zahlung von Gebühren und alles andere sehr wichtig ist“.

2. Kapitalertragsteuer beim Weiterverkauf

Der Prozess der Rückführung von Geldern ist untrennbar mit dem Weiterverkauf der Immobilie verbunden, wodurch ein steuerpflichtiger Kapitalgewinn entstehen kann.

• Kapitalertragsteuer Im Allgemeinen unterliegen Kapitalgewinne einer Steuer von „20 % des erzielten Gewinns“Es gibt auch einen „Mindestbeitrag von 3 %“ des Verkaufspreises, selbst im Falle eines Kapitalverlustes (Verkauf mit Verlust).
• Ausnahmen Eine Ausnahme ist nach „5 Jahren Hauptwohnsitz“ möglich. Für im Ausland lebende Marokkaner kann ihre Immobilie als Hauptwohnsitz gelten, wenn sie nur einen Hauptwohnsitz in Marokko haben, auch wenn sie im Ausland leben.
• Vorankündigung durch die Steuerbehörden Der Notar spielt hier eine Schlüsselrolle. Um eine nachträgliche Steuerprüfung durch die Finanzbehörden (die das Recht haben, den Verkaufspreis zu überprüfen) zu vermeiden, kann der Verkäufer über den Notar eine „vorläufige Steuerfestsetzung“ beantragen, um die genaue Höhe der zu zahlenden Steuer im Voraus zu ermitteln. Dieses Verfahren erfordert die Unterzeichnung eines vorläufigen Kaufvertrags, und die Finanzbehörden haben 60 Tage Zeit, darauf zu reagieren.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Die Anwesenheit des Notars ist unerlässlich. Nicht nur während des Erwerbsprozesses, um die Transaktion abzusichern und die Nachverfolgbarkeit der Gelder zu gewährleisten, sondern auch beim Wiederverkauf. Der Notar begleitet Sie durch die steuerlichen und administrativen Schritte und sichert so den fortlaufenden Schutz Ihrer Investition und die reibungslose Rückführung der Vermögenswerte.

Es ist darauf hinzuweisen, dass ein vor dem Kassationsgerichtshof zugelassener Rechtsanwalt befugt ist, Verträge aufzusetzen. Verkauf und der Kauf von Immobilien.