La inversión inmobiliaria en Marruecos atrae a muchos inversores, ya sean extranjeros o marroquíes residentes en el extranjero (MRE). El atractivo de la ciudad, las oportunidades o incluso la simple presentación de maquetas pueden inducir a cierta prisa, empujando a algunos a querer aprovechar rápidamente las oportunidades. Ante este deseo de adquirir una propiedad, la tentación de cerrar acuerdos preliminares, como "compromisos de venta sin notario", o de Pagar fondos por adelantado directamente al vendedor, a veces hasta el 60% del precio, o incluso el importe total, en efectivo o por otros medios..
Sin embargo, como señala la Sra. Amal Anouide, abogado del colegio de abogados de SafiEsta práctica es "Peligroso" y "totalmente desaconsejado"Expone a los compradores a riesgos considerables:ausencia de garantías legales En cuanto a la propiedad del inmueble o cualquier gravamen potencial sobre la tierra, un Alto riesgo de perder fondos (el vendedor podría, por ejemplo, revender la propiedad a otra parte), y obstáculos importantes para la repatriación posterior de capital y ganancias de capital En caso de reventa de la inversión. Este artículo pretende detallar los inconvenientes de este proceso y destacar por qué el notario es el... Un profesional imprescindible a quien consultar desde el primer contacto hasta la liquidación de su inversión, con el fin de garantizar la seguridad de su transacción y la trazabilidad de sus fondos.
I. Los peligros insospechados de los "contratos preliminares de compraventa sin notario" y los anticipos directos
Uno de los errores más críticos que cometen los compradores es comprometerse financieramente sin la orientación de un profesional legal.
1. Adelantos de efectivo peligrosos y sin garantía
Maestro Amal Anouide es formal: él es "Se recomienda encarecidamente no realizar ningún pago al vendedor, ya sea en efectivo o de otro modo, nada en absoluto".Sin embargo, la realidad muestra que los compradores, atraídos por un proyecto o una ciudad, pagan depósitos que pueden alcanzar "hasta el 60% del precio de venta, a veces incluso más; algunos incluso pagan el precio de venta completo" directamente al vendedor. Esta práctica se describe como "peligroso".
Este método expone al comprador a una total falta de garantías inmediatas y crea una gran incertidumbre jurídica:
- Incertidumbre sobre la calidad y capacidad del vendedor Sin la intervención de un notario, el comprador no tiene certeza de que el vendedor sea efectivamente el propietario legal de la propiedad y de que tenga capacidad legal para venderla.
- Riesgo de cargas territoriales no identificadas La propiedad puede estar gravada con cargas inmobiliarias (hipotecas, deudas o atrasos fiscales) desconocidas para el comprador. Sin embargo, el notario realiza comprobaciones preliminares esenciales para garantizar que la propiedad... "libre de cualquier cargo".
- No hay transferencia inmediata de propiedad El comprador no es propietario sólo el día en que se inscribe la escritura en el registro de la propiedadHasta que se complete esta transferencia, los fondos pagados directamente al vendedor no están seguros y "debe permanecer con el notario"Porque es el "Garantía del comprador"De hecho, el notario sólo libera el precio de venta retenido en depósito en beneficio del vendedor después del registro de la escritura de compraventa.
Aunque el pago directo de dinero al vendedor no está "prohibido" por las normas de control de cambios, "Desde un punto de vista práctico, notarial y legal, se desaconseja encarecidamente pagar por adelantado la firma de la escritura notarial." debido a los múltiples riesgos que conlleva.
2. Riesgos reales de pérdida de fondos y litigios
Las consecuencias de estas prácticas suelen ser dramáticas y pueden dar lugar a disputas complejas y pérdidas financieras importantes:
- Pérdida de fondos y reventa a un tercero Hay situaciones en las que un vendedor, tras recibir un anticipo sustancial, transfiere la propiedad a un tercero. El comprador original se encuentra entonces sin la propiedad y enfrenta enormes dificultades para recuperar el dinero pagado.
- Solicitud de desalojo por parte del nuevo propietario :Un comprador que ha pagado un depósito puede enfrentar una solicitud de desalojo por parte de un nuevo propietario legalmente registrado, incluso si ya ha pagado una suma significativa por la propiedad.
- Dificultad para probar el acuerdo o recuperar los fondos La ausencia de documentos oficiales redactados por notario dificulta la prueba del acuerdo en caso de litigio. Se citó un caso en el que un comprador que había pagado un depósito de 20.000 dirhams (2 millones de francos antiguos) a un "simsar" (agente inmobiliario) se encontró sin pruebas sólidas, y el agente incluso se negó a testificar en su nombre.
En cuanto al "contrato preliminar de compraventa", no es "no obligatorio" para la compra immobilierSin embargo, con el nuevo requisito de obtener el certificado fiscal antes de firmar Antes de la escritura de compraventa, los compradores suelen firmar acuerdos preliminares para asegurar su acuerdo mientras esperan la escritura. Los acuerdos preliminares también son comunes cuando se trata de financiación bancaria o cuando es necesario asegurar una compra, como una hipoteca. En todos estos casos, para garantizar su seguridad, es Se recomienda encarecidamente que se redacte con la participación de un notario. para garantizar la seguridad jurídica del compromiso.
II. El papel indispensable del notario: seguridad jurídica y trazabilidad de los fondos
Ante las dificultades que acabamos de mencionar, se destaca el papel central y absolutamente innegociable del notario. Como confirma la Maître Amal Anouide, para cualquier inversor, ya sea extranjero o marroquí residente en el extranjero (MRE), el notario es el "El primer profesional que tiene que ver un país es el último."Esta afirmación no es poca cosa: él es el garante de la seguridad de su inversión, de principio a fin.
1. El notario: Tu escudo legal desde el primer contacto
Llegar a un país donde no se comprenden todas las complejidades legales y fiscales puede ser confuso. Por eso, consultar con un notario o abogado es... "Muy recomendable" antes incluso de dar el primer paso o asumir un compromiso.
La función principal del notario es"autenticar los contratos de las partes"A diferencia de un simple acuerdo privado (entre partes sin un profesional), una escritura notariada confiere un "mayor garantía" y uno "seguridad contractual"Se asegura de que los contratistas hayan recibido toda la "Explicaciones necesarias"incluyendo en el« impacto fiscal »Antes de firmar.
Pero el papel del notario no se limita simplemente a redactar documentos. Es un apoyo integral e indispensable :
- Asesoramiento legal y fiscal: El notario proporciona un asesoramiento jurídico y fiscal preciso, informándole sobre la situación de las leyes, derechos e impuestos vigentes.
- Comprobaciones preliminares esenciales: Antes de cualquier firma, el notario realiza pasos crucialesSe asegura de que la propiedad esté "libre de cualquier cargo"Es decir, no está gravado por hipotecas, deudas ni atrasos fiscales. También verifica la "Calidad del propietario" y su " capacidad " Requisitos legales para la venta de la propiedad. Una novedad importante es la obligación de obtener un "Certificado fiscal" previo a la firma de la escritura de compraventapara confirmar que todos los impuestos estén actualizados.
- Asegurar la transferencia de propiedad: El comprador no es "propietario sólo el día en que se inscribe la escritura en el registro de la propiedad"Hasta que se complete este registro, los fondos pagados no estarán seguros. El notario es quien garantiza este proceso.
2. Trazabilidad de los fondos: la clave para una repatriación segura
Una de las razones más convincentes para recurrir a un notario es la asegurar fondos y el garantía de su trazabilidadesencial para la futura repatriación de su capital y ganancias de capital.
- El notario, garante de sus fondos: El notario es categórico: "Los fondos deben permanecer en poder del notario; ésta es la garantía del comprador".El notario sólo entrega el precio de venta al vendedor una vez..."en el momento en que se registra la escritura de propiedad"Pago de anticipos "directamente en manos del vendedor", ya sea en efectivo o por otros medios, es "Totalmente desaconsejado" y te expone a"Enormes riesgos".
- La importancia de la trazabilidad para la repatriación: Marruecos ofrece la "Garantía de retransferencia"Permitiéndole repatriar el capital y las ganancias de capital de su inversión. Sin embargo, esta garantía está sujeta a la prueba de que la inversión inicial fue financiada por el "Repatriación de divisas"Por eso es que La trazabilidad es crucial.
- ¿Cómo garantizar la trazabilidad? Él es "Es preferible abrir primero una cuenta en dirhams convertibles". En Marruecos, a la que se realiza una transferencia desde el extranjero para financiar la compra. Este tipo de cuenta se financia específicamente con moneda extranjera y es la la única opción legal para los no residentesAunque se puede hacer una transferencia directamente a la cuenta del notario, lo principal es "mantener la trazabilidad".
- Consecuencias de la falta de trazabilidad: Sin comprobante de financiación extranjera, la repatriación de fondos podría verse limitada. Si la adquisición se realizó con ingresos locales y no se puede rastrear la repatriación de los fondos, el inversor podría solo poder repatriar una cantidad determinada. "25% cada año" el valor del activo, a través de una cuenta en dirhams convertibles.
3. El “Acuerdo Preliminar de Compraventa”: Un trámite que debe ser supervisado por un notario
Aunque el "contrato preliminar de venta" no es "no obligatorio" Para cualquier adquisición de bienes inmuebles en Marruecos, se ha vuelto más común, especialmente con el nuevo requisito de obtener previamente un certificado fiscal. Este documento preliminar permite a las partes... "asegurar su acuerdo" mientras se realizan los procedimientos.
También suele firmarse un contrato preliminar de compraventa en los casos de Financiación bancaria o cuando sea necesario palanca de cargas (como hipotecas) sobre la propiedad, para ganar el tiempo necesario. En todos estos escenarios, para que sea una herramienta de seguridad y no una trampa, es... Es muy recomendable que sea redactado y supervisado por un notario..
En resumen, un notario es mucho más que un simple redactor de documentos. Es el asesor, auditor y garante de la seguridad jurídica y financiera de tu transaction immobilière, garantizando así la protección de su capital y la posibilidad de repatriar sus fondos con total tranquilidad.
III. La cuestión crucial de la repatriación de fondos
Marruecos ofrece una valiosa oportunidad a los inversores extranjeros y a los marroquíes residentes en el extranjero (MRE): "Garantía de retransferencia"Esta garantía significa que usted puede repatriar el producto de la venta de su propiedad, es decir, el capital invertido y cualquier ganancia de capital obtenida, "en cualquier momento"Sin embargo, esta facilidad no es incondicional; está sujeta a un requisito fundamental: la "trazabilidad" fondos.
1. Trazabilidad: La piedra angular de la repatriación
La condición esencial para beneficiarse plenamente de esta garantía de retransferencia es demostrar que "La inversión se financió inicialmente con la repatriación de divisas".En otras palabras, usted debe poder demostrar que los fondos utilizados para la adquisición inicial provienen del extranjero.
- ¿Cómo se puede garantizar esta trazabilidad?
- Abrir una cuenta en dirhams convertibles Es preferible abrir primero una cuenta en dírhams convertibles en Marruecos. Este tipo de cuenta está diseñada específicamente para recibir fondos en moneda extranjera.
- Realizar una transferencia desde el extranjero Es a esta cuenta convertible a la que deberá realizar una transferencia desde el extranjero para financiar su compra. Esto crea un comprobante bancario claro del origen de los fondos.
- Prefiero transferencias bancarias Las transferencias deben realizarse mediante transferencia bancaria o SWIFT. Los pagos en efectivo no son el método adecuado para repatriar divisas como extranjero y no ofrecen la trazabilidad necesaria.
- Prueba directa en cuenta notarial Aunque la transferencia se puede realizar directamente a la cuenta del notario, "lo más importante es mantener la trazabilidad".
- Extracto de cuenta Podrás solicitar un extracto bancario "en cualquier momento para poder repatriar los fondos en el momento de la reventa".
- Cuenta única para no residentes Para un no residente en Marruecos, la cuenta en dirhams convertibles es la única opción legal Para mantener dirhams.
- ¿Por qué es tan importante la trazabilidad? Si no puede demostrar esta trazabilidad, por ejemplo, si la compra se realizó con ingresos locales en Marruecos sin comprobante de repatriación de fondos desde el extranjero, no se beneficiará de la garantía total de retransferencia. En este caso, la posibilidad de repatriación es limitada: es posible que solo tenga derecho a repatriar una cantidad determinada. "25% cada año" del valor del activo, a través de una cuenta a plazo en dirhams convertibles. Esta repatriación se efectuaría a una tasa del 25 % al abrir la cuenta y del 25 % en cada aniversario durante los tres años siguientes.
En resumen, lo ideal es "tener un registro de todas las transacciones" y "abrir una cuenta en dirhams convertibles" porque es "muy importante para la financiación, para el pago de comisiones y todo lo demás".
2. Impuesto sobre las ganancias de capital en la reventa
El proceso de repatriación de fondos está intrínsecamente ligado a la reventa del inmueble, lo que puede generar una ganancia de capital sujeta a impuestos.
- Impuesto sobre las ganancias de capital Generalmente, las ganancias de capital están sujetas a un impuesto de "20% de las ganancias obtenidas"También existe una "contribución mínima del 3%" del precio de venta, incluso en caso de pérdida de capital (venta con pérdidas).
- Exenciones Se puede obtener una exención después de 5 años de residencia principal. Para los marroquíes residentes en el extranjero, su propiedad puede considerarse su residencia principal si solo tienen una residencia principal en Marruecos, incluso si residen en el extranjero.
- Aviso previo de las autoridades fiscales El notario desempeña un papel fundamental en este proceso. Para evitar una auditoría fiscal posterior por parte de las autoridades fiscales (que tienen derecho a revisar el precio de venta), el vendedor puede, a través del notario, solicitar una "liquidación preliminar" para determinar con antelación el importe exacto del impuesto a pagar. Este proceso requiere la firma de un contrato de compraventa preliminar, y las autoridades fiscales disponen de 60 días para responder.
En conclusion, la La presencia del notario es imprescindible No solo durante el proceso de adquisición para asegurar la transacción y la trazabilidad de los fondos, sino también durante la reventa. El notario le guiará a través de los trámites fiscales y administrativos, garantizando así la protección continua de su inversión y la repatriación fluida de sus activos.
Cabe señalar que un abogado autorizado para comparecer ante el Tribunal de Casación está autorizado a redactar contratos de venta y la compra de bienes inmuebles.
