Le bail d’habitation meublée au Maroc : Guide complet du bail de moins d’un mois en 2026

Points clés

• Réglementation stricte : Le bail meublé de courte Durée de moins d’un mois est régi par la Loi n° 80.14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d’hébergement.
• Hébergement chez l’habitant : Cette activité est légalement qualifiée d’« hébergement chez l’habitant » (Iwaa’ ‘inda as-Sakin) lorsqu’elle est pratiquée par une personne physique dans sa résidence.
• Licence obligatoire : L’exploitation d’un logement pour une durée inférieure à un mois nécessite une licence d’exploitation délivrée par l’autorité locale compétente.
• Déclaration des clients : Le propriétaire est tenu de déclarer quotidiennement ses clients via une plateforme électronique et de conserver les fiches individuelles pendant un an.
• Assurance responsabilité civile : La souscription à un contrat d’assurance contre les risques d’incendie, de vol et de responsabilité civile est une obligation légale.
• Sanctions lourdes : L’exercice de cette activité sans licence est passible d’amendes allant de 50 000 à 500 000 dirhams.

Le marché de la location saisonnière et du bail d’habitation meublée de courte durée a connu une transformation radicale au Maroc avec l’entrée en vigueur de la Loi n° 80.14 et de son décret d’application n° 2.23.441. Ce que le grand public appelle souvent « location de type Airbnb » ou bail de moins d’un mois n’est plus un simple contrat civil régi par le Code des Obligations et des Contrats, mais une activité réglementée sous l’étiquette de l’hébergement chez l’habitant ou de l’hébergement alternatif.

L’importance de ce sujet réside dans la professionnalisation du secteur. Pour les propriétaires, il ne s’agit plus seulement de louer un bien, mais de respecter des normes de sécurité, de déclaration et de classification. Cet article détaille les procédures, les obligations légales et les précautions à prendre pour éviter les sanctions administratives et pénales.

1 : Le cadre légal du bail meublé de courte durée

Au Maroc, le bail de moins d’un mois se distingue du bail d’habitation classique (Loi 67.12) par son caractère touristique et transitoire. La Loi n° 80.14 définit l’établissement d’hébergement touristique comme tout établissement à caractère commercial recevant une clientèle de passage ou résidente.

1.1. L’hébergement chez l’habitant

Selon l’article 29 de la Loi 80.14, l’hébergement chez l’habitant est une forme d’hébergement gérée de manière familiale, permettant à une personne d’accueillir des touristes dans sa demeure pour une ou plusieurs nuits. Cette forme d’accueil est limitée en nombre de chambres, un plafond fixé par voie réglementaire pour préserver le caractère familial et non hôtelier de l’activité.

1.2. La résidence touristique

Si le propriétaire possède plusieurs unités dans un ensemble intégré, l’activité peut basculer sous le régime de l’émanation touristique ou de l’émanation immobilière touristique. Ces établissements sont soumis à un classement par étoiles (de 1 à 5 étoiles ou Luxe).

2 : La procédure d’obtention de la licence d’exploitation

L’article 30 de la Loi 80.14 et les articles 60 à 65 du Décret n° 2.23.441 précisent que l’exploitation de l’hébergement chez l’habitant est subordonnée à une licence d’exploitation.

2.1. L’autorité compétente

Le dossier doit être déposé contre récépissé auprès de l’autorité locale compétente (Sulta Mahaliya). Contrairement aux hôtels qui passent par le Centre Régional d’Investissement (CRI), l’hébergement chez l’habitant conserve une gestion de proximité.

2.2. Les étapes pratiques

1. Dépôt du dossier : Le propriétaire soumet les documents requis prouvant la sécurité et la qualité du logement.
2. Visite de contrôle : Des agents commissionnés visitent le local pour vérifier la conformité au cahier des charges.
3. Avis technique : L’autorité locale consulte le représentant régional du tourisme.
4. Délivrance de la licence : Si l’avis est favorable, la licence est délivrée pour une durée de 5 ans renouvelable.

3 : Les obligations quotidiennes de l’exploitant

Une fois la licence obtenue, le propriétaire devient un exploitant responsable devant la loi.

3.1. La déclaration électronique (Tarsih)

L’exploitant doit déclarer quotidiennement auprès de l’administration les données relatives à ses clients de passage (nationaux ou étrangers) via un système de traitement électronique. Cette mesure vise à garantir la sécurité nationale et le suivi des flux touristiques.

3.2. La fiche individuelle d’hébergement

Chaque client doit remplir et signer une fiche individuelle d’hébergement dès son arrivée. L’exploitant a l’obligation légale de conserver ces fiches pendant une durée d’un an et de les mettre à disposition des services de la Sûreté Nationale ou de la Gendarmerie Royale sur demande.

3.3. Assurance et Sécurité

L’article 34 de la Loi 80.14 impose à tout exploitant de souscrire une assurance couvrant :

• Les risques d’incendie.
• Le vol des bagages des clients.
• La responsabilité civile. Le défaut de présentation du contrat d’assurance lors d’un contrôle est une infraction majeure.

4 : Éléments pratiques et financiers

Tableau récapitulatif : Bail classique vs Hébergement courte durée (< 1 mois)

Documents requis pour la licence (Art. 61 du Décret)

• Copie de la Carte Nationale d’Identité Électronique (CNIE).
• Photos des chambres et des espaces communs.
• Permis d’habiter ou certificat de conformité.
• Attestation d’un ingénieur spécialisé prouvant la stabilité et la sécurité du bâtiment contre les risques d’incendie.
• Contrat d’assurance valide.
• Engagement signé sur le respect du cahier des charges.

Délais légaux

• Instruction du dossier : L’autorité locale doit statuer dans un délai de 30 jours à compter du dépôt du dossier complet.
• Validité de la licence : 5 ans renouvelables.
• Conservation des documents : 1 an pour les fiches clients.

Coûts et taxes estimatifs

• Frais de dossier : Variables selon la commune.
• Taxes de séjour : Collectées auprès du client et reversées trimestriellement.
• Taxe de promotion touristique (TPT) : Selon la catégorie du logement.

5 : Erreurs courantes et sanctions

5.1. Erreurs à éviter

• Louer sans licence : Beaucoup de propriétaires pensent que le paiement de l’impôt sur le revenu locatif suffit. C’est faux ; l’autorisation administrative est distincte de l’obligation fiscale.
• Négliger la fiche client : En cas d’incident sécuritaire impliquant un client non déclaré, la responsabilité pénale du propriétaire est directement engagée.
• Publicité mensongère : Publier des photos non conformes à la réalité peut entraîner un retrait immédiat de la licence.

5.2. Sanctions pénales et administratives

• Défaut de licence : Amende de 50 000 à 500 000 DH.
• Défaut d’assurance : Amende de 50 000 à 500 000 DH avec possibilité de fermeture temporaire jusqu’à régularisation.
• Défaut de déclaration des clients : Peine d’emprisonnement de 1 à 6 mois et/ou amende de 50 000 à 100 000 DH.
• Récidive : Les amendes sont portées au double en cas de répétition de l’infraction dans les 5 ans.

6 : Spécificités pour les Étrangers et les MRE

Les ressortissants étrangers et les Marocains Résidant à l’Étranger (MRE) sont particulièrement actifs dans l’investissement locatif de courte durée à Marrakech, Casablanca ou Agadir.

• Gestion à distance : Me Amal Anouide souligne que les MRE peuvent désigner un mandataire ou un directeur de gestion déclaré auprès de l’administration pour remplir les obligations quotidiennes (déclarations, accueil).
• Rapatriement des fonds : Les investisseurs étrangers doivent veiller à respecter les réglementations de l’Office des Changes concernant les revenus locatifs pour garantir la possibilité de transfert ultérieur des devises.

Conclusion

Le cadre juridique du bail d’habitation meublée de moins d’un mois au Maroc s’est considérablement durci pour garantir la sécurité des voyageurs et la qualité du tourisme national. S’il offre des rendements attractifs, ce modèle locatif impose désormais une rigueur administrative proche de celle de l’hôtellerie classique.

Le Cabinet de Me Amal Anouide recommande vivement aux propriétaires de procéder à un audit de conformité de leurs biens. La prudence est de mise : un défaut de déclaration, même involontaire, peut transformer une activité lucrative en une source de litiges lourds et de sanctions financières rédhibitoires.

FAQ (Foire Aux Questions)

1. Puis-je louer mon appartement sur Airbnb sans licence au Maroc ? Non. La Loi 80.14 exige une licence d’exploitation pour toute location de moins d’un mois, sous peine d’amendes sévères.
2. Combien de chambres puis-je louer en « hébergement chez l’habitant » ? Le nombre est fixé par le décret d’application pour ne pas dépasser une capacité familiale (généralement limitée pour rester sous le régime simplifié).
3. L’assurance habitation classique suffit-elle ? Non, vous devez souscrire un contrat spécifique couvrant les « risques d’incendie, de vol des effets des clients et la responsabilité civile » conforme à l’article 34 de la loi.
4. Que faire si un client refuse de fournir sa pièce d’identité ? Vous devez refuser l’accès au logement. La déclaration de l’identité est une obligation légale pour le client et le propriétaire.
5. La licence est-elle rattachée à la personne ou au logement ? Elle est rattachée à l’exploitant pour un logement précis. En cas de vente du bien, le nouvel acquéreur doit demander une nouvelle licence.

Liste des références juridiques utilisées

1. Loi n° 80.14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d’hébergement touristique.
2. Décret n° 2.23.441 portant application de la Loi n° 80.14.
3. Dahir du 11 janvier 1932 relatif aux maisons meublées (cité pour exception).
4. Dahir n° 1.15.108 du 18 chaoual 1436 (4 août 2015) portant promulgation de la loi 80.14.

Avertissement légal (Disclaimer)

Cet article est fourni à titre purement informatif et ne constitue en aucun cas un conseil juridique personnalisé. Les lois et règlements pouvant évoluer, il est fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé pour analyser votre situation particulière avant toute démarche.